——就2008年下半年兰州地产市场走势的分析

近期，“房价是涨还是跌”的争论和“股市是抛还是不抛”的争论在各种各类的场合都此起彼伏，在普通市民的日常谈话中也出现频率极高，说“房价上涨”和“股市牛市即将到来”的专家或者学者大多都成为众矢之的，而“房价必然要下跌”和“股市熊市已经到来”，“在手的股票要尽快出手”的观点似乎成为普通大众所能普遍接受的观点或论点。但随着国家调整了股票交易印花税（由3‰降为1‰）之后，人们似乎又看到了股票投资的希望。但是对房价的观望和评说、对政府在房价调控方面的力度及实际效果、对开发商的不断涨价的呼声似乎却由此也变得越来越高……

难道房价真的已经到了顶点？已经到了非跌不可的地步？股市已经无药可救或者说政府已经放任不管，任其发展了呢？……

我没有亲身经历过2006年和2007年的股票市场的大涨大跌，因为我没有经营股票，所以，我就股票市场下一步该怎么样发展没有发言权，因而，我也没有资格或者说经历、经验来说股票市场的走势是已经到了熊市？？还是牛市还没有到该来的时候？现在股民手中的股票是该抛还是不该抛？但我觉得在奥运会之前，半年多来的股票震荡已经到了非常迅猛的阶段了，要再有大起大落我近期参考很多股票研究专家的文章及观点，他们大部分普遍认为大起大落的可能性不大。

作为一名已经从事地产工作或者行业近6年的从业者，自己一直以来也比较关注房市的发展或者说变革，也见证了甘肃兰州我所在的这座城市的房价的大涨和一些主要地产公司的成长，因而就我的所见、所闻、所悟发表一点自己的见解。

兰州在我刚入行的时候——2002年，市中心的房价普遍都在2500元/平方米左右，而城市周边很多楼盘的价格普遍都在1800元/平方米左右，有些楼盘的价格甚至还没有突破1000元/平方米（如离市中心较远的九州区域），但是在2008年4月的时候，最高的房价已经接近8000元/平方米，最低的房价也在2800元/平方米（如离市中心较远的九州区域），市中心更是很难找到4000元/平方米以下的房子，稍微有点影响力、地段和楼盘品质相对好点的楼盘都已经均价为4500元/平方米左右了，这5年多来，兰州的房价比翻了一番还要涨的多。

本人认为兰州的市场不同于北京、上海、广州等发达城市的市场，与周边省会的西安、成都等城市也没有太多的可比性，兰州是一个“两山夹一河”为地理特征，“黄河穿城而过”为主景的城市，这里的土地很稀缺，城市东西狭长，南北空间非常有限，南北最大的距离也超不过10公里，而最窄的地方也就2公里不到，这还要加上将近一半的黄河河面的宽度，东西方向呢则长达40多公里，土地相对稀缺是这个城市发展的一个瓶颈，兰州很少有大盘和超大盘，个别大盘和超大盘都是在距离市中心相对较远的地方，而兰州城市的建设和基础设施的配套还远远达不到发达城市那样的便利程度，所以作为西北省会城市的兰州，城郊区域的楼市起步和发展的步伐都相对比较缓慢。

兰州这几年的房价涨幅的确让生活在本地的市民感觉有点突兀，在2007年更是一月一个价，房价的涨幅多个月都在全国位居涨幅较大的城市范围之列。2008年已经过去将近一半了，那么兰州的房价在接下来的一半时间里又该向什么地方来发展呢？兰州的楼市到头了吗？兰州的房价到头了吗？……没有理由不去详细考虑这个问题。

一、兰州的楼市房价为什么涨的这么快呢？

1、我认为兰州楼市近几年房价大涨最直接的因素还是市场供不应求，尤其2007年，只要具备销售条件的楼盘，基本很少有销售不好的情况，市场形势一片大好局面，只要开发出来的楼盘很少见到卖得不好的，这一市场情况下，房价上涨是必然的。

这几年兰州的楼市销售一直都相对比较好，只要建成具备销售条件了，就陆陆续续都在卖着，只是时间长短而已，反正都是卖掉了，尤其2007年，兰州新开盘的项目非常有限，前几年积淀的一些楼盘都在2007年迎来了市场繁荣的景象，房价在不断涨，但是买房人的热情却丝毫都没有受到影响，一些受欢迎的楼盘都处在了无房可售的状况当中。在这样的市场局面下，房价不涨都难。

正因为这样，前几年的兰州楼市进来的好多家外地策划代理公司在去年及今年上半年也纷纷撤出兰州市场，市场的繁荣景象已经让兰州本地的本土开发企业觉得不太需要专业营销策划代理机构来帮忙了，房子照旧卖的很好，再者撤出策划机构的主要原因还是外地策划代理机构在兰州的策划费用对于兰州的房产市场来说还是让老板们觉得有点太高了。

2、土地供应异常的匮乏，很多开发公司无地可开发。土地出让价格由于受到土地招、拍、挂一系列出让形式的影响，土地价格上涨速度异常迅猛。

土地价格在房价的构成中，占有很大的比重，在兰州市场前几年要低于建安成本，但是近两年，这一比重在新近出让的地块中达到或超过建安成本的程度，土地价格的上涨对于房价的上涨起到了直接的作用，“土地价格不断上涨，房价岂有不涨的道理。”2008年4月初在兰州举行的一场土地拍卖中，由于参与招标的房地产企业不足3家，而最后采用了挂牌出让的形式，一时间，市场的繁荣景象似乎又到头了。2008年全年兰州市场的可供销售的楼盘仍然屈指可数。市场上可供销售的楼盘和目前旺盛的需求仍然存在很大差距，市场供不应求的局面仍将持续。

3、由于受国际市场石油价格的影响，全国的建材价格近几年一直以来也在不断上涨，房价的上涨与这一因素也有着很直接的影响。

4、市民对房地产产品的要求也越来越高，政府在建筑节能等方面的政策也使新开发楼盘的建安成本有一定的上涨。

二、兰州的房价市民还能接受吗？

近一段时间，兰州的很多家机构做了对整个市场的购买力和房价市民预期的调查，7成以上的市民认为房价或将比较平稳，或将继续上涨，而8成以上的市民也都认为兰州的房价太高了，到了一辈子不吃不喝都买不到一套房子的情况了。普通市民还是渴望房价下跌。

房价的太贵已经在国内成为一个共同的呼声，都希望房价能降下来，当然这我本人也认为从另一个层面来讲，还有很多的人是想买房的，是有这样一种需求的。要不，怎么都会都来关注房价的变化了呢！举个例子，现在可能很少有人知道一架直升飞机的价格是多少，假如有一天，人们不再为住房发愁，而到向往能飞上蓝天的时候，到那时直升飞机的价格也会成为大家所共同关注的，我认为存在这样的相通性。现在有这么多的市民都来关注房价，那么也就反映出市场上购房的需求量还是比较乐观的。

三、兰州的房价利润空间到底有多大？

我个人的分析：这几年兰州的地价开始不断攀高，目前很多在售楼盘的每平方米房价中约有700元为土地的成本，而在2005年之后拿到土地的开发商单平方米房价中，土地的成本约为1500元/平方米左右，就这一点来说，土地成本上涨了一倍多。

建安成本方面，2005年之后基本在兰州本地市场已经找不到多层住宅了，而小高层和高层的建安成本根据我掌握的大约是1300元/平方米，而一些诚信做的不是很到位的开发商，其成本约为1100元/平方米左右，在建安成本的投入上，“以次充好”和投机的开发商仍然不在少数。由于人力成本的上涨，这几年来，兰州的建安成本平均应该在1500元/平方米左右。

其他建设成本，比如说景观等，这些在近几年的开发过程中，应该说是上涨的比较快的因素，到目前为止约为300元/平方米，而一些规模较小的楼盘，无景观、无配套的楼盘，则这方面的投入就接近于零。

另外，这几年在兰州本地市场，房产的销售成本也开始水涨船高，广告投入比前几年要花的更多，销售人员的提成比例比前两年也有所增长，整个营销机构的投入比前几年也增长较多，这一系列原因对于整个房价的变化也起到了推波助澜的作用。

最后呢，无非就是利润和各类税收，以及人员工资和办公费用方面了，这方面呢，税收这几年是多了一些，人员工资和办公费用的涨幅却极其有限，该部分在整个房价中所占的比重最大的应该还是集中在利润方面，这几年兰州地产的利润应该来说是相对比较高的一段时间。

四、谁渴望房价涨？谁又渴望房价跌？

首先，谁渴望房价涨呢？

渴望房价涨的人，我本人认为和渴望房价下跌的人一样平分秋色，如买了房的是不会希望房价下跌的，谁也不想看到自己购买的物业贬值了；

银行和政府部门也是不想看到房价过多下跌了，因为这将预示着银行的信贷风险乃至整个社会的稳定性，同时这几年来房地产已经成为很多地方的支柱产业，带动了当地社会基础设施的建设和国民生产总值的拉升。

房产的相关行业，比如说装修装饰、房产中介呢，应该说装修装饰行业对房价的渴望不会太过于强烈，房价下降一些或者上涨一些对于装修装饰的影响整体应该不会太大，而中介单位和购房人一样是不想房价下跌的，因为那样的话中介行业的日子也不会好过，购房人的收入减少了，中介行业要想拿到较高的中介费用也是不可能的事情。

现实中呢，在我本人所在的兰州，很多以前的单位都有自己的自建房，分配给了单位自己的员工，而很多的家庭都有不止一套房子，而他们呢，则想着要把以前的房子变卖掉换一套新的更好的房子，那他们呢，一边希望自己的房子能卖个好价钱，另一方面呢，则希望自己再买的新房子能便宜一点，所以他们是又想要房价涨又想要房价跌的心态。

房地产传媒单位呢，对于他们来说，我本人认为房价上涨的连带效益要比房价下降更好一些，因为房价上涨和下跌的过程中，上涨时房地产开发商投入的宣传费用可能要更多一些，同时就新卖点的推介及在促销活动等方面的投入则也要更多一些。

有这么多的人渴望房价上涨，那么有多少人渴望房价下跌呢？

渴望房价下跌的人，在前面提到了一类，就是想把现在房子卖掉换一套更好房子住的人，而他们呢，其实现在并不是急于要买房的人。

还有渴望房价下跌的人就是收入相对比较低廉的或者说收入很低的人群，他们对现在的房子有两种心态，一种是恨不得房子能和肉的价格差不多，买一套住，要么就一直租住；还有一种就是不关注房价，反正即使下降3成也买不起，所以就不干脆去关注。

大部分工薪阶层呢，最主要的关键点我本人认为还是在于近几年兰州乃至全国的房价上涨的速度太快了，快的有点难以接受和难以理解，个人收入或者家庭的收入的涨幅远远低于房价的上涨速度，很多人目前的收入和房价的关系到了一辈子买不起一套房子的地步，另外这几年市场上房子面积普遍较大也是其中一个原因，而这方面呢，2007年以来才陆续有所改观，而市场上普遍出现小面积住宅要等到2008年下半年之后了。去年以来的很多消费品和食品价格的上涨也成为了房价让市民觉得过高的因素。

而国家呢，我本人的理解还是希望“房价慢慢涨，房市年年旺”，整个国家近几年的宏观调控政策还是在往这个方向来引导。另外呢，房地产行业的不规范性一直都存在，国家对这个行业的整治也是在综合整治的范围之内的。

五、现在买房还是不买房？

这是一个我本人认为很难一句话说该买还是不该买的问题，有房的现在买和过几年再买至少不存在影响实际居住的问题，没有房子的人呢或者说现在考虑买房的人呢，我本人认为还是在选好自己满意又能在自己承受范围之内的，还是应该及早买房，因为我本人认为现在或者将来随着生活水平的不断提高和住宅开发水平的不断提升，房价还是会不断上涨。

另外呢，还有一个因素也在买房者考虑的范围之内，那就是本地区的房价水分到底有多少，目前国内很多城市的房价坦白说利润空间有点过于大了，当然这中间也存在宣传费用过高、房子过于奢华等问题，但是什么样的房子都有自己的客户群，因而在购房的过程中，详细比较楼盘的性价比是买房者需要详细来比较的，这关系到买房之后该房产是否会有贬值可能性的问题，一句话就是花很大代价买的房子是不是物有所值或者说物超所值呢？！

六、房价下降可能吗？

近两年，国家将在经济适用房和廉租房方面投入了很大的财力予以扶持发展，如果在执行过程中能切实落实好相关政策，那么在整体市场范围内，房价的总体水平有所下降是可能的。但这并不意味着商品房的价格也会下降。在讨论房价问题的时候，我本人认为应该把商品房和政府的福利性住房要分开来说，这样才具有可比性。而现在呢，很多的统计机构其实统计的数据就是“胡子、眉毛一把抓”，不能反映真实情况的！

兰州房地产市场呢，今年投入市场的经济适用房和廉租房近200万平方米，与商品房的开发规模相当，如果这些房子果真能落实到真正需要低价房的人购买了，那么，还是会起到很好的社会效益的，市场上房价过高的市民反映也会少一些，而前些年来，这些福利性住房的开发和商品房的开发和销售并没有明确的目标和客户群，这导致了很多不符合购买经济适用房和廉租房的收入相对较高的人买了经济适用房和廉租房，而真正需要这类住房的市民还是无房可买，这是需要在执行过程中严正抓落实的环节！

如果统计按照今年全部建设房子的销售价格来计算的话，那么今年兰州市场的房地产销售价格下降完全是有可能的，主要原因就是政府的福利性住房的售价必然要比商品房的售价低，而这部分房子的售价低廉会带动整个市场的售价回落，从这一角度来说，今年的整个市场的房地产销售价格将有所回落。

但是如果单单只说商品房的价格的话，我认为整个市场的价格还是会只升不降，这主要是因为要购买商品房的群体买房的需求在近一段时间还是比较旺盛的，市场还处于无（太多）房可售的阶段，因而房价的上涨还是可能的，在一定程度上我认为还会持续上涨一段时间。

七、下一步兰州地产开发的前景在哪里？

就整个城市的房产开发前景，我认为至少要从购房需求、土地供应、住房产品、住房套型、住房价格等几个方面来分析叙述。

第一，未来几年兰州地产市场的购房需求情况是怎样的呢？我们的人口结构最近这几年正处于一个婚育高峰期，而适龄女青年在中国多少年的传统观念影响下，仍然是住房消费的生力军，因而，正如很多专家在文章中提到的一样，适龄女青年将成为房产销售的主要客户群，从这一角度来说，未来一段时间里，可能5—10年在国内的市场上，住房的消费需求还是非常旺盛的，当然兰州地产市场也就不会例外了。

第二，土地供应在兰州当前土地市场是比较紧缺的，但是近两年来，兰州正在大规模的实施“平山造地”的总体规划，城市向西发展和向东发展的规划也始终没有停止过，中长期总体规划中，有媒体曾报道过要将榆中、和平、临洮等地方都要纳入兰州的城市发展区域，伴随着这一系列的规划实施，兰州的土地供应或许会有所改观。同时，兰州城市范围内还有大量的危旧房，而这些项目的改造也必将成为未来几年兰州地产市场发展的主要方向。从这方面综合来看，未来几年兰州土地市场的供应或许还存在一定的放量空间。

第三，住房产品的不断升级将是市场发展的一个必然。随着人民生活水平的不断提高，对住房的需求也将要求更高，那么住房产品的不断升级也将成为开发企业后续开发的主要方向，近两年内，兰州本地市场的中空玻璃、外墙外保温、太阳能、直饮水等系统的逐渐运用，将使整个地产市场的开发水平及住房的住宅品质不断得以提升，这也将成为房价再度上调的一个原因。

第四，住房套型方面将更趋于合理，目前的商品房市场的供应结构还是不太合理的，呈现出大套型占主流的现象，但随着这几年兰州地产市场的理性发展，整个市场的供应结构还将发展质的转变，供应结构的多样化，针对客户群的明朗化将成为下一阶段地产开发市场变革的必然。

第五，住房价格还将持续一定时间的上涨。兰州作为甘肃省会城市，同时也是西部重镇、西北地区交通枢纽、西北地区的重要门户，这一城市目前房价的最高限还是比较低的，相比全国的省会城市而言，我认为还是存在一定的上涨空间的，前几年兰州地产有一句流行语——“你有多大胆，地有多大产”，在兰州本地市场真正的高档消费楼盘或多或少还是存在着一定的弊端或者说不完美的地方，真正的高端消费市场还没有被激活，在这样的市场条件下，房价的上涨还是具有一定的条件的。

综上林林总总的叙述，就我眼中的兰州地产市场的整体情况从我能力所及的几个方面做了一些叙述和个人分析，在全国范围内广州、上海、北京、南京等城市来看，兰州的地产市场还是处于起步和萌芽阶段，真正的市场还是具备一定的发展机遇和机会，兰州地产市场的下一步还将朝着更加健康、更加规范、更加稳定的方向去发展，这一方面呢，与全国的地产市场是具有一定共性的。