2007
年两件朝令夕改地产事件

  中国最泛滥的是会议，最不缺少的是政策，没有人能够统计出每年全国的会议支出到底有多大。但是我们知道每栋办公大楼里都少不了大大小小的会议室，但是各类大中型宾馆饭店里接待的主要业务依然是各种各样的会议，据说现在的商旅业务在旅行社的业务中已经三分天下有其一。此外培训中心、会议中心，甚至山庄、度假村里也时不长地要接待些会议，毫不夸张地说，咱们的会议可以说是年年开、月月开、天天开，随意开、随心开、随地开。

  搞那么多的会议干什么？很多人不理解，一些人问开会到底能开出个啥名堂吗？其实开会的任务无非就是讨论点问题，然后制定些政策出来呗。就某个普普通通的主题往往讨论个一次两次都是拿不下来的，一般还要经过几次的讨论稿、研究稿、修改稿，最后能把意见勉强地统一起来，也就算是不错了，很多的政策其实可能就是这么搞定的。

        说是统一起来，其实很多的意见可能也是表面上的，有多少人能真的下些工夫进行研究了呢？要不为什么总是调控变身空调，形形色色的政策像雪片似的发下来，结果还没落地就融化的无影无踪了？说到底还是调查研究不够、深入基层不够、学习理论与专业不够，要不下了那么大的会议工夫，怎么搞出来的东西就一点用处也没有呢？

   这让我们想起了毛主席那会，毛主席的那些文章，好像篇篇都是历史文献，能够指导我们的每一项工作，无论大小、无论宏观还是微观。像50年代的那篇《论十大关系》，到现在还一个关系也没有解决好，还在进行结构调整、转移支付什么的，并且还有冒出些其他的关系需要解决。

  我们当然为改革开放的伟大成就而欢呼雀跃，但是国家政策无小事，随随便便出台，说撤就又撤的作风，实在是有些不严肃。2007年过去了，人们说2008年对中国来说是一个十分重要的年度，在这一年里我们面对的挑战可能不仅仅是要把29届奥运会开好。我们可能还要面临关系民族前途命运的抉择，还要兑现十七大的诺言、还要完成十一五的任务，房地产市场虽然已经出现拐点的迹象，但是真正要实现稳步协调、又好又快的发展，依然任重道远。

   因此我们希望出台些立竿见影、扎实有效的调控措施，不希望再有朝令夕改、忽左忽右的政策来干扰市场发展的大方向。从这个意义上来说，我们记忆起以前的那些旧事还是有必要的，特别是那些史上之最之类的东西，就比如今年最短命的两个房地产调控政策吧。

   
一、第二套的认定两个月内全颠覆。

   2007年9月27日夜，中国人民银行网站发布重要公告，央行联合银监会发布“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”。通知规定“已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”，这条让“第二套房贷”成为2007年房贷新政中讨论最为热烈的议题。

        10月12日央行、银监会等监管部门就“第二套住房”的认定标准达成共识。“监管部门定下三点基调底线，具体由商业银行自己把握。”  据称，监管层定下的“三点基调”分别是：一、公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。二、已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。三、夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。

  但是两个月之后，12月11日，央行、银监会联合又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，《补充通知》对“二套房”的判定给与了一个明确的标准，即“第二套房贷”指的是在央行征信系统中有过一次房贷记录的购房者再次贷款购房的行为，而并不是此前一部分人理解的“在同一家银行办理两次购房贷款”，也就意味着绝对不会出现贷款人在工行买“第一套”，又在中行再买一个“第一套”。同时确定“第二套房贷”是以家庭为单位记数的，而不是像以前各个商业银行确定的那样以人为单位，比如以夫妻、子女名义购房都不算第二套房。
《补充通知》不但结束了两个多月以来对“二套房”标准是否统一的争论，同时也让提高首付的调控措施得以贯彻下去。

  二、
90
平米标准一天之内知错就改。



  2007年  1月9日，建设部网站公布《90平方米以下住宅设计要点》(征求意见稿)，在这份旨在贯彻落实90平方米以下中小套型住宅政策的文件中，将各地各类住宅套型建筑面积标准予以了一些修正。值得注意的是，部分地区的小户型面积标准在乘以相应的系数后，有所放宽，最高可达90平方米的1.19倍，约107平方米。

   90平方米缘何等于107平方米，意见稿称是“为鼓励住宅建筑的节能节地设计”。一时间各界对此文件反应强烈，媒体争相报道。“9070”的限制被放松了吗？国家的政策又要有什么变化了吗？房产商们连声叫好，专家们众说纷纭，百姓则困惑不解。

  然而1月10日下午，建设部新闻发言人宣布废除原意见稿。二十四小时之内建设部就否决了原来的文件，这样的速度令人大跌眼镜。在这份旨在贯彻落实90平方米以下中小套型住宅政策的《90平方米以下住宅设计要点》(征求意见稿)中，将各地各类住宅套型建筑面积标准予以了一些修正。意见稿中“面积控制标准”一项规定，“以夏热冬冷地区6层以下住宅的套型建筑面积90平方米为控制标准的基数，该地区其他类型的住宅和其他地区各类住宅的套型建筑面积，由这个基数乘以相应的修正系数得出各地区各类住宅的套型建筑面积控制标准。”

　修正系数表显示，住宅层别分6层以下、7至11层、12至18层和19层及以上四档，气候类型分严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区、夏热冬暧及温和地区四档。交叉组成的共计16个修正系数中，除夏热冬冷地区6层以下住宅系数为1外，只有夏热冬暖地区6层以下住宅系数为0.99，其他地区的各类物业系数均大于1，最大值为1.19。且天气越冷、楼层越高的物业，系数越高。

　以气候情况确定套型建筑面积标准，以前闻所未闻。同时很多人还担心，会不会再有单位或者地区以什么理由搞出个90平米等于150平米的标准来。　　

 　所谓的90平米标准是2006年5月29日《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中首先提出来的，具体要求是“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。