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原创) 房仲兵法之《守门神》－－构筑防止利润流失之门店防火墙(2)

 

守门神目录

 

上部   中介公司常见纠纷的法律分析及应对策略

 

第一章:委托篇

 

1、一共有人与承租人优先购买权相冲突，哪个更优先？
2、房东无视有保证金的独家委托，官司惨遭败诉。
3、不付保证金的独家委托被其他中介公司卖掉，房东为何不承担违约责任？
4、租住户不在家，房主有权利开门吗？
5、放弃优先购买权，二手房交易“买卖不破租赁”。
6、妻子诉丈夫卖房败诉，善意且有偿买房合法。
7、产权过户等于取得房屋的所有权？
8、房东拒收房租，恶意侵吞保证金。
9、房地产权证上如何加名？

 

第二章　带看篇

 

1、员工代表中介公司签订带看确认书，是否有效？
2、客户不填写带看确认书，中介公司面临被跳佣的风险。
3、看房确认书客户填写了假名字,中介公司如何维权?
4、中介工作人员填写带看房屋地址模糊，中介恐有追佣风险。

 

第三章: 转定篇

1、业主“一房二卖”，中介公司是否承担责任？
2、房产被查封，不能轻易送定。
3、李小姐的五万定金，房东违约为何只赔四万?
4、留有证据，不要从守约方变成违约方。
5、受托人签字时有瑕疵，如何处理？
6、法院查封，用下家首付解除查封，中介公司如何防范风险？
7、房屋面积误差，下家有权要求解约并索回定金吗？
8、转意向时，未及时向客户换回意向金收据导致的麻烦。
9、口头授权，如何证明三方居间协议有效？
10、产权人为多人，仅有部分产权人签订居间协议如何处理？
11、签订三方居间协议时遗漏重要事项未告知下家。
12、上家公证委托书所指物业地址不明。
13、操作退房、购房时，如何转付第三方差价款？
14、三方居间协议未经所有产权人签字，下家要求退还定金。
15、签收定金的人非业主本人，客户能否要回定金？
16、客户违约，无法按出售委托分取房东定金。
17、房东转定时变更了协议的附件，该协议还有效吗？
18、客户口头同意变更三方居间协议后又反悔，应如何处理？
19、2005年营业税出台后，房价下跌，连环纠纷案剖析。
20、出售方因客观原因不能签约，购买方却要求追究违约责任。
21、多份意向下定，出售方主张中介公司违法操作。
22、业主虚假承诺，下定后购买方主张退还意向金。
23、带看相同房型的房屋及房东改动居间协议内容产生的纠纷。
24、房东未如实告知承重墙拆除所引发的纠纷。
25、签订期房三方居间协议后拒绝交易怎么办？
26、在三方居间协议中约定“到手价”的风险。
27、代理人签署三方居间协议后，业主违约，如何认定协议效力。
28、以其他共有人不同意出售为由不卖，三方居间协议的效力如何？
29、起草三方居间协议要具体案件具体分析。
30、一方擅自改动三方居间协议，要再次小签。
31、三方居间协议中约定的面积比房产证面积小，客户有权解除合同吗？
32、下家反悔不买房，意向金不能返还。
33、所谓“不吉利”导致退房，下家要求退定金未获支持。
34、二手房买卖未成交 中介公司不该从违约金中扣佣金。
35、定金责任与赔偿损失责任能否同时主张？
36、房屋认购中的“定金”与“订金”的界定。
37、中介公司提供的物业地址有误，会承担什么责任？
38、定金是保管本票，对方违约拿走帐中钱。
39、转定后房东因房价上涨不卖，房东只需要双倍返还定金还是要赔上涨部分的损失？
（未完）

 

 

[地产圈子人] - [2008-5-28 17:25:32] 修改过本帖

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原创) 房仲兵法之《守门神》－－构筑防止利润流失之门店防火墙（４）

 

第七章　交房篇

 

1．家具清单记载模糊，客户追究中介公司责任。
2、房东交房时间迟了，中介公司能全额收到客户佣金吗？
3．上家不承认赠予，下家因中介公司过失而具备伺机报复。
4．未取得下家同意，擅自转付尾款所引发的纠纷。
5．房屋租赁合同中要列明室内物品。
6、上家延迟交房，下家却要求中介公司承担违约责任。

第八章　违约篇

 

1．背着老公卖房，判她不给赔偿金。
2、中介公司如何收取违约补偿金？
3、中介公司扣押房产证，要求补偿费。
4、房地产买卖合同未谈成，中介公司能否要求买方支付违约金？
5、房东违约，对保管在中介公司的定金如何处理？

第九章　佣金篇

1、客户跳开中介与房东私下成交，法院判客户支付全额中介费。
2、房东跳开中介与客户私下成交,法院判房东按约支付佣金。
3、客户通过中介公司看好房后，他的妻子拿到了产权，中介公司能拿到佣金吗？
4、客户以中介公司介绍不良客户为由要求返还佣金吗？
5、业主付佣未留收据，中介公司还能再主张佣金？
6、交易房屋疑为“凶宅”，买家要求中介公司退费。
7、购房者签订买卖合同后反悔，中介公司需要退还已缴中介费吗？
8、已签完合同，客户却要求退还佣金。
9、“卖一房，收两笔钱”为什么能获法院支持？
10、从保管款中直接扣除佣金引发的纠纷。
11、房东交房时间迟了，中介公司能全额收到客户佣金吗？
12、房屋质量出现问题，中介公司能及时拿到佣金吗？
13、中介公司委托其他公司代办手续，客户能否拒付佣金？
14、中介公司停业，下家拒付中介费。
15、解约协议约定不明，佣金是否应当退还？
16、作低房价，但中介公司仍要求客户确认按实际房价收佣。

第十章　管理篇

 

1、中介公司虚拟客户，骗取差价。
2、伪造上家签名，签署阴阳协议。
3、没有加盖经纪人章的居间协议有法律效力吗？
4、交易不成协议在，中介公司该不该赔付3万元？
5、贷款信息告知错误中介公司会承担责任吗？
6、管理不慎，员工卷走客户房款。
7、随意承诺，造成谈判被动。
8、典型性发票所引发的纠纷。
9、十万好处费的反思。
10、造假身份证交易案。
11、冒充房东卖房骗走100万元，中介公司被判罚30万元
12、建立严格的审批制度，盖了公章之后就等于公司的行为
13、视为职务行为的签字，公司将承担相应法律责任的。
14、经纪人从公司拿代收代付款要写收条。
15．重要交易资料应当做好交接手续。
16．如何退还人民币计58.58元的多余税费？
17．上家发票遗失导致其不能退税。
18、买卖房屋钱款要当面点清
19、租客身亡，为什么业主、中介公司要共赔50万？

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[地产圈子人] - [2008-5-28 17:30:38] 修改过本帖

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原创) 房仲兵法之《守门神》－－构筑防止利润流失之门店防火墙（6）

 

不付保证金的独家委托被其他中介公司卖掉,房东为何不承担违约责任?

案例回放：
   

    2008年1月，陈先生到中介公司挂牌出售一套闸北某物业。中介公司工作人员称如果签订独家委托可以帮其打广告，并在公司内重点推荐。陈先生觉得有一定道理，就签订了委托合同。过了一个多月，陈先生一直没有接到中介公司的电话，也没有人来看他的房子。陈先生打电话到中介公司了解情况，询问是否做过广告、为什么没人来看房，中介公司均说不清楚。陈先生因急需用钱，故又委托其他中介公司成交了该物业。中介公司发现陈先生委托的物业未通过自己成交，即将陈先生告到法院，要求陈先生支付违约金。
   庭审中，陈先生认为签合同时中介公司仅是独家委托能够做广告和重点推荐，并没有说要承担高额的违约责任；但中介公司接受委托后，没有提供任何居间服务，即要求承担高额违约金显失公平。
   经审理，法院认为违约金条款系中介公司提供的格式合同，该格式条款的设立使中介公司处于无论是否提供居间服务均可收取佣金收入的有利地位，依据合同法的规定，该条款应当是无效的，故判决驳回了中介公司要求陈先生支付违约金的请求。

法务分析：

1、依据《中华人民共和国合同法》规定，提供格式合同的一方，加重对方责任或免除己方责任的条款当属无效。本案在签订独家出售委托后，没有为陈先生积极提供居间服务，在陈先生“违约”后，即要求其承担高额违约金，明显不符合法律规定的格式条款的有效情形。
2、若中介公司在签订独家出售委托时，向陈先生充分解释了独家出售委托的权利、义务，陈先生在充分认识自己违约将承担高额违约责任的情况下，仍愿意签订独家出售委托，并且中介公司在接受委托后也能积极提供居间服务（如做房源广告、向客户推荐看房等），有相关证据予以证明的情况下，陈先生应该承担违约责任。

 

门神支招：

 

1、一般情况下，对于不付保证金的独家委托，即使被业主自己或被其他中介公司卖掉，中介公司也不会追究业主的违约责任。
2、中介公司一般为了保证自己的合法权利，规定一些霸王条款，目的是为了锁定客户，垄断资源以及保护自己利益的一种方式，是特殊行业的特殊行为，一般不产生实际的法律意义。
3、从上述案例中，提醒中介公司应该提高服务质量，随时向客户报告自己的服务内容，让客户了解我们无时无刻地都在为他的房子做着努力，这样有利于未来的议价以及签约等工作的进行，还可以有效避免跳佣的发生。
4、在门店培训中，锻炼业务人员签订独家委托，可以很好提高经纪人的沟通、说服能力以及加强专业知识的再学习，有利于人员的快速成长。

 

 

[地产圈子人] - [2008-5-28 17:34:00] 修改过本帖

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