《物权法》与广大业主息息相关的七大焦点问题

一、地下车库权属协商决定

    法规：《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

    解读：地下车位到底归谁？业主还是开发商？这个问题一直困扰着楼市。开发商认为“谁开发谁受益”，车库是自己开发的，自然要归自己所有。而业主认为，车库作为小区的配套，自然应该归全体业主所有。而《物权法》则规定，由当事人即开发商和业主协商确定车库的归属。

    二、道路、绿地、公共场所属全体业主共有

    法规：《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

    解读：业内人士认为，这是首次立法明确了业主对建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房等公共设施的权益，也避免了由此而产生的一系列物业纠纷。之前，社区也发生过这样的事情：开发商通过附加条款约定，小区的外墙立面、小区道路及其收益，都属于开发商所有。这种做法将在《物权法》实施后被杜绝。

    三、动用物业维修基金要满足两个“三分之二”

    法规：《物权法》76条规定：“决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等小区重大事项时，要同时满足两个条件：一是应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意；二是要占总人数三分之二以上的业主同意。”

    解读：兰州市物管专家举例说，如果一个小区的总建筑面积是12万平方米、总户数900户，那么如果小区要决定诸如动用物业维修基金这样的事情时，需要面积超过8万平方米，并且总户数超过600户的业主同意。

    四、违章搭建其他业主可提请诉讼

    法规：《物权法》第83条规定：“业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”

    解读：非法养狗、恶意拖欠物管费并煽动其他业主拒交物管费用，这些损害其他业主合法权益的行为，今后一旦发生，业主都可以向人民法院提起诉讼。而之前业主的不良行为都是通过业主公约来制约的。

    五、业主大会决定可以请求法院撤销

    法规：《物权法》78条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

    解读：虽然众口难调，小区对于重大事项的决定不可能让每一个业主都称心如意，但是如果这个决定严重损害了业主的权益，那也是不行的。《物权法》规定，受到侵害的业主可以请求人民法院受理，并且对这个决定予以撤销。

    六、盖房子不得妨碍相邻建筑采光

    法规：《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”第92条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”

    解读：不要以为建造房子可以随心所欲，只要自己觉得好就行，你还得考虑到邻居的感觉。《物权法》不仅明确了业主对于房子的使用和处置权，还明确房屋还有阳光权，并且这种权利“神圣不可侵犯”。现实中不乏这样的案例：新建的楼盘现代、大气，周围的楼盘却被它遮盖得“暗无天日”。而另外一些人则为了得到更多的居住便利，乱搭乱盖，影响邻居的建筑采光。《物权法》向这些行为说“NO”。

    七、住宅使用期满70年自动续期

    法规：《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

    解读：我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。物权法关于住宅用地70年后自动续期的规定，无疑给老百姓吃了一颗“定心丸”。

- 若说无缘，缘何相见；若说有缘，缘尽何生？得珍惜！

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