在业主大会成立前，由开发商负责前期物业管理。此间应当制做的法律文书主要有《商品房买卖合同（前期物业服务条款）》《业主临时公约》《前期物业服务协议》及物业管理规章制度。笔者亲历了一起由业主违章搭建引起的物业管理纠纷，最终由于《商品房买卖合同(示范文本)》中未设定前期物业服务条款、开发商事先未拟定《业主临时公约》、开发商与物业公司未订立规范的《前期物业服务协议》加之物业公司的装饰装修管理办法和业主装饰装修承诺书对争议的解决约定不明（如：发生违章搭建，后果自负或提交有关部门查处等）最终招致开发商和物业公司败诉的结果。为未雨绸缪，开发商应在售房前拟制和签署一系列物业管理的法律文书。

一、在《商品房买卖合同》中增加前期物业服务的主要内容，做到购房人购买房屋的同时既购买了前期物业服务。《物业管理条例》规定，《商品房买卖合同》中应当包括《前期物业服务合同》的主要内容，购房人通过与开发商订立《商品房买卖合同》对该物业的前期物业管理（包括选聘的物业公司、物业服务事项与服务质量、物业维护与管理、物业收费等）有基本了解，并以合同的方式对由开发商提供的前期物业服务予以确认。

 二、在房屋销售前拟定好《业主临时公约》并在售房时向购房人公示，以便于购房人在订立《商品房买卖合同》时对遵守《业主临时公约》做出书面承诺。如果说《业主公约》是全体业主对物业行使管理权的“宪法”，那么《业主临时公约》在前期物业管理中则起“临时宪法”的作用。由于在前期物业管理中业主大会尚未成立，根据《物业管理条例》的规定，开发商应当负责拟定并向购房人说明和公示《业主临时公约》，并可要求购房人对遵守《业主临时公约》做出书面承诺。承诺做出后，既具有法律约束力。

 三、与选聘的物业公司订立《前期物业服务协议》。根据《物业管理条例》规定，开发商应当于房屋销售前选聘好物业公司并与其订立《前期物业服务合同》。通常《前期物业服务合同》文本由拟聘请的物业公司提出，但由于前期物业服务主要由开发商负责，前期物业服务的主要内容应当与《商品房买卖合同》中物业服务的相关条款保持一致，物业管理的服务与质量水平又要能够满足开发商的要求，同时保障业主的权益不受侵害，因而需要由开发商参与拟定或审定。

 四、负责拟定或审定前期物业管理规章制度。通常物业管理制度由拟聘请的物业公司提出，且作为《前期物业服务合同》的附件，是合同的重要组成部分，因此上其不仅属于法律文书，且按规定开发商应当将物业管理规章制度连同《前期物业服务合同》一并提交政府房地产行政主管备案。由于大量地物业管理事务是通过对规章制度的落实得以实施，更为广泛地涉及业主的利益，又是《前期物业服务合同》得以实际履行的重要保障，因而同样需要由开发商参与拟定或审定。

 五、拟制前期物业管理法律文书应当注意的问题：

 1、关联性。前期物业管理关系中各方当事人的权利与义务在各法律文书中表现为相互交织、渗透，部分内容互相叠加或含盖；文书相互间又互相依存、互为条件，关联性强。因此在拟制法律文书时：一要做到主要法律文书齐全完备，形成一个完整的合约体系；二是文书相互之间应当依次衔接，避免因遗漏或错位影响其它文书的法律效力；三是内容上相互叠加或重复的部分内容，应力求表述准确、完整并注重其同一性，避免出现遗漏、矛盾、含糊不清或产生歧义。

 2、规范性。广义地说，规范性包括程序规范和实体规范两个方面。程序上规范要求开发商拟制和签署法律文书的过程符合规定要求，该公示的公示，该说明的说明，该备案的备案。实体上规范是指法律文书的内容应当合法、合规或符合行业惯例；对于法无明文规定的情形，当事人可自愿约定，但不得损害他人利益。

 3、前瞻性。前期物业管理中涉及到的热点、焦点问题较多，如物业外立面使用权、建筑物冠名权、车库、停车场、商铺及其它配套设施设备的归属权等等。对于尚在探讨和研究、法律或政策并未做出明确规定的问题，应当有预见性地做出约定，避免在日后的物业管理过程中发生较多的争议。

 4、可操作性。目前物业管理难度较大，合约的履行尤其是物业管理规章制度的落实主要取决于管理措施是否到位。在管理措施方面如何既约束、督促物业使用人履行义务、遵守制度，又不至于以违法或侵权的手段“强制管理”，如以停水、停电方式胁迫收取物业费、未经法定程序强制拆除搭建物等等，既是难点也是重点；另外根据物业管理纠纷的不同类型，依法、合理、明确地设置各类物业争议的解决程序，运用行政主管部门查处、提交仲裁或诉讼的手段保障物业管理各项措施的落实也是值得注重的另一方面。

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