已购公有住房和经济适用住房上市出售的有关说明 　 　　一、上市出售价格确定及其管理问题 　　已购公有住房和经济适用住房上市出售成交价格，按照政府宏观指导下的市场原则，由交易双方协商议定（根据三部文件规定，土地出让金或相当于土地出让金的价款需由购买人缴纳）。应向房地产交易管理部门如实申报成交价格。房地产交易管理部门要对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场勘查和评估，并以核实的价格作为计征有关税费和收益分配的依据。 　　二、土地出让金或相当于土地出让金的价款的缴纳问题 　　由于房改成本价及经济适用住房价格中均不含土地使用权价款，因此根据现行法律制度，三部文件明确规定：已购公有住房和经济适用住房上市出售时，均需由购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。 　　对于经济适用住房，由于其土地使用权是以划拨方式取得的，个人购买时价格中不含土地出让金，因此已购经济适用住房上市出售时，应当按照《城市房地产管理法》的规定，由购买人向国家补交土地出让金。 　　对于已购公有住房，则有两种情况。一种是其原土地使用权以划拨方式取得的，应当按规定由购买人向国家补交土地出让金。另一种是原土地使用权以出让方式取得的，如原单位购买了商品住房（价格中包含了开发商已向国家缴纳的土地出让金），再根据房改政策按房改成本价出售给职工，按现行的法律规定，其上市出售时，不需要再向国家补交土地出让金。但应由新的购买人缴纳相当于土地出让金的价款，所不同的是这部分价款应当根据原投资渠道分别上交财政或返还原产权单位。 　　购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。 　　三、已购经济适用住房上市出售收益分配 　　经济适用住房出售价格是按保本微利原则确定的政府指导价，因此，三部文件明确规定：居民购买的经济适用住房上市出售时，除按规定缴纳有关税费外，出售收益全部归出售人所有。这一点与已购公有住房上市出售收益分配在政策上是有所区别的。 　　四、已购公有住房上市出售收益分配 　　为了解决已购公有住房上市出售时，因成交价格差异过大带来的收入不公平问题，三部文件对已购公有住房上市出售收益分配作了相应规定。按照这一规定，职工个人上市出售已购公有住房取得的价款中，除按规定缴纳有关税费外，出售人实际应得收益主要包括两部分：一部分是出售人应得的基本利益，另一部分则是净收益分成。 　　五、关于超标住房的处理 　　超过面积标准的住房须于上市出售前按规定进行相应处理后，方可上市出售。上市出售时，除个人已支付的房价款归出售个人外，超标部分的净收益全额缴纳所得收益，出售人不得参与分成。 　　六、关于物业管理 　　已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分，经双方结算后随房屋产权同时过户。 　　七、关于违规行为的处罚 　　根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，违反规定将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下的罚款。违反规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，又以非法手段按成本价购买公有住房或政府提供优惠政策建设的住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。 -

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