“多数人都认为‘国六条’的出台是对房地产业的一种调控，但我却从‘国六条’中更多看到的是政府住房制度改革的一种转变，一种思路上的根本转变。”

近日，北京华远集团总裁任志强在题为《重新思考中国的住房制度改革》一文里，敏锐地觉察出中央在住房制度改革上的新思路。

“（过去）政府被土地出让制度的逐利动机所驱使，而忘记或忽略了建立完整的住房社会保障体系，忽略了政府承担的弥补收入差别引起的低收入家庭住房保障的责任。”任志强在他的这篇博客文章里这样写到。

“现在（中央）领导看到了这个问题是关键。”在谈到楼市新政调整住房供应结构的有关内容时，包宗华认为，“这是一件好事。”作为前建设部官员和中国住宅与房地产研究会副会长的包宗华先生，是中国住房制度改革的参与者和见证者。

包宗华表示，从最近出台的楼市政策看，中央在解决住房问题上，“显然已经痛下决心。”种种迹象表明，一场事关中国住房制度的新的改革正在破冰前行。

“完全市场化”的失误

国务院办公厅日前在转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下称《意见》）中，首次以中央文件的形式强调，应保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，其目的十分明确，就是要为占社会总人口约８０％的中低收入者建设买得起的普通商品房。

“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房含经济适用住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％。”

“自今年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房７０％以上都将建成９０平方米以下住房。”

新政提到的这两个“７０％”，传递出一个什么信息呢？这不得不从住房制度改革这一话题谈起。

“这些年，有些城市出现了房价上涨过快、房价过高、住房投资增长过快、住房供应结构性矛盾和市场比较混乱等突出问题，有人质疑是住房制度有问题。”包宗华长期关注我国住房制度改革，他亦是１９９８年国务院发出的深化住房制度改革这一文件（即２３号文）的起草人之一。

２３号文明确规定在我国推行住房分类供应制度。即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。

与包宗华一样，很多人士都发现了这样一个现象：同样是实行住房分类供应制度的国家，美国和新加坡等国家很好地解决了住房问题，而我国在摒弃福利分房，实行了近二十年的住房市场（货币）化改革之后，在取得一定成效的同时，积累的矛盾也越来越多，并且日趋激烈。

“从住房实物分配开始，我国实行的是全民的住房社会保障性配给制度，而货币化分配原则实行的实质是大多数居民完全市场化选择性的住房消费制度。”“虽然仍有一部分廉租房的保障，却被拥有产权的消费观念所淹没了。”任志强说。

“改革开放之初，我国住房水平低，当时制约房地产的问题主要是体制问题。针对这些问题，国家出台了许多措施。到了上世纪９０年代中期，体制问题已经不再是房地产面临的主要问题，而是房地产乃至整个国民经济增长的动力不足。”中国社会科学院财贸所研究员倪鹏飞博士表示，此时政府和有关专家看到了加快推进城市化进程的好处——一是城市化将会拉动房地产业迅速发展，从而形成新的消费热点；二是城市化和房地产的发展又会成为新的经济增长点。

“随着住房抵押贷款的实施，房地产很快就启动起来了，需求也随之无形放大。”当所有制约房地产发展的主要问题都解决以后，假按揭、房地产泡沫等许多新的更为棘手的问题也就出来了。

“这些年房价一直在涨，如今房价的上涨，已经超过了居民承受能力。”倪鹏飞认为，当房价上涨过快，依赖市场无法解决群众意见较大的住房问题，在这种情况下，政府出台房地产调控政策，增加普通商品房供给比重，就变成了情理之中的事情。

从“不管”到“要管”

首都经贸大学教授张跃庆指出，“国六条”和《意见》一个显著的特点就是体现了中央近年来提出的“以人为本”，“坚持科学发展观”和“建立和谐社会”的理念。

“小康不小康，关键看住房。”张跃庆说，住房问题牵涉千家万户，住房问题不解决，和谐社会就无从谈起，全面建设小康社会更是一句空话。

“当住房货币化分配制度出现之后，最突出的正是市场化建设的商品房的手硬起来了，但建设低收入家庭的社会住房保障的手软下去了。”“由于缺少了住房社会保障的腿，政府把主要精力都放在了建立市场、发展市场、利用市场上。因此房地产市场在政府从土地中获取城市建设与改造资金的同时，也出现了投资过热、贫富差别加大与市场规范管理不到位等一系列问题。”

中低收入者的住房问题日益突出。以经济适用房建设为例，据有关部门统计，我国高收入者比重很小，中低收入者要占总户数８５％以上。但这几年下来我国每年供应中低收入者的经济适用住房建设投资，只占总投资的６％左右，覆盖面仅为７％。最近几年，我国经济适用房建设连续表现为负增长，有的地方甚至取消了经济适用房。

包宗华告诉记者，过去美国和新加坡实行的也是住房任由市场自发调节的制度，但实践证明这种制度很难解决好广大中低收入者的住房问题。因此，它们决定“改制”，并鲜明地提出“政府介入住房问题”的思路，政府从“不管”到“要管”（主要是管中低收入者住房）。

“我国则是对原来实行的公房低租金制度进行‘房改’，顺理成章地提出了走住房商品化道路的改革方向，人们的思路是从‘包揽过多’转到‘向市场化、商品化放开’。”“现在看来，走商品化道路是正确的。但在当时的情况下，很难确定‘放开’的合适尺度，因而很容易出现该管的事没有管起来的问题。”

包宗华认为，该管的事没有管起来，是我国这些年来房地产秩序比较混乱，诸多住房问题突出的主要原因之一。好在中央目前已经认识到了这个问题，及时出台了“国六条”和《意见》，拨“乱”反正。

住房建设步入“平民时代”？

多位市场分析人士在接受记者采访时表示，从包揽到放开，再到加强监管，并不是简单的回归，房地产市场的这种变迁，已经超越了一般意义上的市场调控，而是一种住房制度的变革。

专家认为，从９０平方米以下住房必须达到住宅开发总面积的七成、购房不足五年转让须交营业税以及楼市新政有关规范发展经济适用住房、加快城镇廉租住房制度建设等内容来看，政府已不再任凭开发商只为富人盖房，也不希望看到有钱人炒房，而是干预市场增加更多的普通商品房、经济适用房和廉租住房，从而使中低收入者和最低收入者都能“居者有其屋”。

任志强说，实际上１９９８年的２３号文件和２００３年的１８号文件，“都在强调中国的住房供给制度中，商品房只面对中高收入家庭。”如今，十多年过去，虽然中国现在仍然是实行住房分类供应和梯度消费的国家，并且住房问题的全面解决仍不能脱离市场，但是，在房改问题上的路线，已经不再是此前的路线，至少不完全是。

新政在很多方面都凸显出政府的行政手段将在房地产市场调控中发挥重要作用。按照新政确定的思路和目标，今后新开工的７０％以上住房，似乎都将是普通商品住房，一个为大众而非主要为富人建房的时代似乎正在悄然临近。

(作者：周雪松)   转自：中国经济时报

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