王杰律师

 

2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。

 

从该《意见》的内容来看，新政内容主要集中在于:1、改善房地产市场供求结构——通过土地供应、城市规划等途径加强自住需求的中低价位中小套型普通商品住房以及经济适用住房和廉租住房供应；2、运用税收、信贷手段强化对投资、投机性购房的抑制；3、以法律手段进一步整顿房地产市场开发与交易秩序。

 

    从改善房地产市场供求结构方面分析，尽管该意见内容与2005年七部委“新政”相比较有所改善，并规定了较为详尽的实施规则，但受政策实施时滞时差影响，政策的落实与贯彻需要较长时间，在短期内，政策对于房地产供求结构的改善并不太大，也就是说，在2007年中期以前，房地产市场的供求结构仍将保持现有态势。

 

    在抑制投资、投机性购房需求方面，税收抑制仅为营业税，虽然课税期限较2005年七部委 “新政”有所延长，但是，由于2007年中期以前市场供应结构并不能实现明显改善，在市场需求结构以长期投资与投机结构为主导的经济发达城市，运用营业税来抑制投资、投机的市场调控效用并不会太强，如果说存在影响，不过是在短期内会影响投资与投机者的心理预期，如果没有后续政策跟进，这种心理预期很快将会打破。住房按揭信贷方面，首付款虽有所提高，但对于拥有足够自有投资资金的长期投机与投资者而言，按揭门槛的提高并不会有多大的影响，尤其在当前货币价格较为低廉的条件下，按揭门槛的提高并不会增加太多的投资成本，也不会影响未来的投资收益。还有一个值得关注的问题：对于投资、投机者而言，房屋户型的大小并不影响其投资或投机质量，在市场需求旺盛的地区，投资或投机90平方米以下的房屋或许也有更大的收益，毕竟，对于金融机构来讲，识别自住性用房与非自住用房存在较大的困惑。  

 

    从上两方面的分析可以得出结论：在2007年中期以前，房地产市场的现有基本状况不会有较大的改变，虽然在短期内可能市场会出现盘整。从宏观面来看，在国际国内资金流动性过剩的经济环境下，房地产市场与证券市场的投机仍不可避免。因此，房地产市场的总体趋势将会是这样：房价的增速虽有所延缓，但增长的趋势与空间仍然存在。

 

    从房地产投资的角度来看，在未来，房地产开发投资仍将保持高速增长的态势，第一，此次实施的温和新政为房价的上涨仍预留了足够的空间，巨大的市场需求短期内难以改变，市场空间的存在将进一步吸引新的投资加入；第二，新政通过法律手段将促进被囤积的项目进行开发投资；第三，经济适用房与廉租房的建设作为刚性的投入也会推动房地产投资的增长。房地产投资的持续增长将会进一步拉动国内投资的增长，从改变经济增长方式的角度看，显然有些不太理想，同时，投资的增长也会加大产业结构调整的难度，在导致产能过剩进一步加剧，也会拉动物价水平的上升。

 

   对于开发企业而言，九部委的新政既有利好的一面，也地承受着巨大的资金压力：有利之处在于新政较为温和，市场增长空间预留充足；不利之处在项目开发融资受限条件较多，对于即将进行开发或正在开发过程中的项目而言，有较大的资金压力。就后者而言，也应区分不同的情形：在市场需求旺盛——自住、投资和投机组合市场需求旺盛——的经济区域，开发企业虽有资金压力，但市场的空间足以弥补资金的缺口，预售融资会缓解信贷融资困难所产生的压力；在以自住性购房需求为主导的经济区域，新政苛刻的信贷融资条件或许会导致项目资金断链，在放大项目经营成本、引发项目债务发酵的同时，可能触发法律诉讼危机。

 

   就温和的新政而言，尽管国家为此次宏观调控建立了目标责任制，也成立了专项联合检查组，但是，地方各级政府对于新政的落实与贯彻仍有待于观察，如果政策落实到位，市场将有所平稳，这样既有利于稳定房价，也有利于改善房地产市场的供求结构，如果政策落实不够彻底，房地产市场的健康发展将面临更加严重的问题。毕竟，产能过剩可能带来的经济问题在短期内是无法消除的。

                                                 

2005年5月29日