兰州房地产市场情势概论         转载  

                   

 

                   作者  王杰律师  甘肃太平洋律师事务所

 

                              市场整体景观分析

 

    在国内房地产市场伴随国内经济景气状况波动的同时，兰州房地产市场也出现了同样的波动。

在2004年以来的反经济过热宏观调控政策的干预下，兰州房地产市场正在经历着前所未有的考验：其一、紧缩的货币政策与财政政策引致房地产市场融资渠道不畅，成交量逐步下降，部分项目资金链近临崩溃；其二、总需求构成层次单一的影响，以自住型购房需求为主的兰州房地产市场需求相对疲软，有限的客户群体成为兰州开发商竞相争取的目标；其三、日趋攀升的高房价卖方营销策略导致需方市场逐步接近“脱水”，面临休克的僵局。

 

    受20006年国内廉明政治气候与金融体制改革的影响，和国内房地产市场一样，兰州房地产开发市场也面临着与过去开发时代不同的境遇：支持市场的政府金融环境资源远不如以往一样，如胶似漆的蜜月时代已经结束，开发企业依照市场经济规则行事的命运原则比以往显得更加重要，能否在国内经济景气波动周期内安然度过并茁壮成长在更大程度上取决于开发商对于国内市场、政策变动趋势的准确判断与开发营销的科学的决策，而不是其他。

 

    对于大部分受过“机会市场”溺爱的开发商而言，这种转变是很难做到的。然而也许正是缺乏这种转变，在以往“机会”理念的作崇下，冒险的欲望将风险变得更为夸张。当理性被征服时，风险将尾随而来，可怕的危险将超越历史。

 

    现在的状况是，所有的开发资本投入者都在踮着脚跟遥首期盼国家经济调控政策的积极性转变，希望市场在短期内回暖。然而，只要精心研究国家经济运行趋势及国家宏观经济政策，不难知道，这种希望就像期盼到了日落时的光明，而非期盼到黎明的曙光。

 

    对于开发商而言，与政策博弈，战胜国家的宏观经济调控政策，和国家战胜经济过热与经济衰退一样艰难，尽管开发商是为了最大化个体资本利益，而政府是为了国家经济的可持续发展。就二者的使命价值衡量，显然是不等量的，这就足以决定房地产市场的未来。

 

                          各大开发板块市场前景

 

    在兰州房地产市场，业界乐于按照开发市场的分布区域划分市场，虽然没有什么科学依据，但也有其合理性。按照兰州业界公认的界划标准，兰州房地产市场模糊地划分为以下六大板块：城区繁华地段板块、雁滩板块、西站板块、安宁板块、东岗板块、西固板块。

 

     在六大板块中，城区繁华地段板块就其区位经济的优势毋庸置言，是当前兰州房地产市场最具优势的市场板块，尽管属于高房价的核心区，但颇受中产阶层以上的社会群体青睐，无论市场如何变化，在未来五年内不会有大的起落。

 

    雁滩板块，成长迅速，并且大盘集聚，在过去的四年内，颇受人们的爱戴，但随着兰州房地产开发市场的成长成熟，其区位优势将受以下因素的制约逐渐被淡化：1、城市规划存在缺陷，交通设施落后，交通动性不足，未来，严重影响居住群体的生活与工作出行；2、商业布局凌乱，人文环境质量差；3、城市化过程不够彻底，公共环境安全程度低；4、日趋拔高的房价与其固有的居住价值不相匹配。因此，在未来三年内，雁滩板块将成为中产阶层逐步淡入并迁出的一个开发市场，雁滩将不再成为中产阶层的优先购房的选择目标，雁滩的大盘优势正在逐步失去。当然，在研究雁滩板块时，还有一个问题不可忽视，那就是，“同质化”开发现象严重，市场竞争恶化。

 

    西站板块，作为一个市场价格较低的板块，现在已经充分发挥了其价格优势。在未来，这一板块的优势将伴随着城市的枢纽功能的改造而将继续提升其市场价值。

 

    安宁板块，这一板块在某种程度上是最难划分的，一方面与兰州新城区建设有关，另一方面，现在业界论及的安宁板块主要指北滨河路开发区域，东可划界到小西湖立交桥以西。以后者而论，安宁板块其市场价值较高，有很好的滨河人居景观与交通动性，但也有其硬伤：1、房价过高，超越了兰州中产阶层的经济负担能力；2、生活需求基础设施不足，在兰州中产阶层缺乏自有交通工具的情况下，较难满足其生活工作需求。以兰州经济发展的速度，这一版块要迎合市场需求尚需较长的培育期，对于已开发的项目，等待市场买方群体的财富成功是无法容忍的。以前者而论，新城区的建设尚是一个画饼，但是这一画饼所带来的商机不可低估，一俟政府建设启动，其开发价值将有很好的盈利空间。

 

    东岗板块，一个正在东部商圈崛起中受益的板块，市场价值在兰州的东扩过程中将会凸现出来。

 

    西固板块，没有争议的独立开发王国，与“石化城”共生共荣。

 

                            市场营销反思

 

     兰州的营销市场已有长足的发展，营销队伍的成长已不可忽视，但是，距离成熟尚等考量，就目前的发展状况而言，属于一棵光开花不结果的发育树苗。就专业性而言，队伍需要整合与提升。论及营销队伍的素质，专业深度有一点，但缺乏广度。由于缺乏广度，浅薄的深度则不足以对兰州房地产市场的营销带来骄人的业绩，这一点在市场与国家宏观经济调控政策出现深刻变化时，非常明显。营销套路老化所造成的业绩是营销费用的增加与营销成果相反，一方面加大了雇主的成本，另一方面自身也很难获得实际报酬与市场份额。

 

    现在，所有的营销都集中于项目的浮夸卖点，对于之相反的营销策略缺乏足够的认知，这一盲点的存在，是致命的。当然，造成这一致命盲点存在的原因也有开发商的责任：把一个已定型的作品交给他人营销，而不问未来市场实际需求动因如何。

 

    房地产市场营销存在的另一个严重问题是，开发队伍缺乏自身高素质的营销团队，导致项目的整体运作缺乏足够的谨慎，同时，也容易导致选择外在营销队伍时，无法考量选择对象的素质。

 

    尽管近两年来不断有异地营销策划队伍入主兰州，但是，异地队伍对于兰州市场变量的无知往往导致雇主在支付大额酬金与宣传费用后，并未实现销售的预期，其业绩与本土营销队伍相比较，优越性不强，半斤对八两。不过，这一点并不影响雇主对异地队伍的偏好与迷信。  

 

                          预防法律风险的价值标准

 

    对于政策、市场、策划、决策、管理、营运的认知不足与缺乏重视将是兰州房地产未来法律风险剧增的综合因素。以上任何一方面的不到位都会导致法律风险的产生。由此产生的问题是，如何防范法律风险的产生。这是一个值得深思的问题，既有巨大收益，也可能产生危险的后果。

 

    和过去市场机会良好时期相比较，现在的法律风险具有非常高的成本价值，导致法律风险产生的因素也多于过去了。如果说过去普通的合同范本可以满足降低法律风险，那么现在则不同了，因为市场、政策等影响法律风险产生的因素倍增了，低风险的黄金时代已经过去了，情势变迁因素的增强使得过去既有的合同签订模式与履约模式已无法满足客观需要。情势变迁了，如果还固守既有的行为模式，流血的将是自己，输掉的将是人民币资产。

 

    如果某一天，法律风险问题一经产生，本文可以作为参考，认真看看问题出在何处，哪些问题是自己的守旧造成的，代价有多大。利益得失的比较将会加深对于未来风险预防的价值。

 

    增加必要的交易成本是防范法律风险产生的最好途径。这种付出比起风险降临时的付出将会有更大的收益。当然，增加交易成本的范围并不限于律师费，除非选择的律师具有广博的专业预防风险知识与能力。                     

                                                                                     2006年2月3日