2006-01-25 22:17:23 发表于焦点房地产网-谈房论市-业内论坛论坛 (4907次点击)
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作者　王杰律师　甘肃太平洋律师事务所

 
对于国内房地产市场而言，２００６年中前期，房地产市场将提前进入危机期，２００６年后期，房地产市场将面临重大转折，国人将迎来低房价的曙光。

经过连续三年(GDP增长10%以上)的高速经济增长， 2005年随着国内生产能力有局部过剩向全面过剩的演化推进，2006年中期，也就是第三季度初，中国经济将显现完全的通缩，并将在同年第四季度进入紧急减速状态，产能过剩危机将以放大的方式迅速蔓延。

笔者在２００５年９月《国内热点经济问题奥卡姆剃刀分析》第八章＜价格倒逼效应与经济危机＞文中指出： “2005年后期，下游行业间产品（工业消费品）价格下跌向上游产品（生产资料）价格逆向传递的加速已产生了市场价格倒逼效应，国内产能过剩由结构过剩已向全面过剩转移。”

2005年底，国内11个行业产能过剩，钢铁、电解铝、铁合金、焦炭、电石、汽车和铜冶炼行业产能过剩问题突出,水泥、电力、煤炭和纺织行业也存在着产能过剩的问题。显而易见的事实是，价格的逆向传递的倒逼效应接近完成接力任务，产能过剩的经济危机将由隐性转向显性：有关权威机构的统计表明,２００５年底，受产能过剩集中释放和原材料价格上涨的双重挤压,中国亏损企业亏损额同比上升57.6%,增幅同比扩50.4%。 新增亏损主要集中在石化、电子、机械、电力和冶金行业,这五个行业新增亏损额占全部规模以上工业新增亏损额的80%。尽管产能过剩与经营亏损面积的迅速扩张在２００６年上半年受经济增长惯性地推动并不会显性削减中国经济在总量上的增长速度----2003年中后期投资项目所构成的有效投资需求成为2005年ＧＤＰ9.9%增长的惯性动力----但是随着时间的推演，伴随着价格倒逼最后效应在能源领域的显现――能源供应过剩――当全面产能过剩在能源价格体制改革进程中凸显的时候，2006年后期，受投资需求与消费需求双降的影响，国内经济增长将会大幅减速，如果对外贸易受到重大抑制（商务部有关专家预测外贸增长速度将从2005的23%降至15%左右），经济增长的减速将兑变急刹车，经济增长水平将会急剧下降。

以下数据的变化正从另一侧面揭示出国内投资需求与消费需求的下降速度：央行统计的数据披露，2005年的企业定期存款增加迅速,年末的余额33099.99亿元人民币,同比增长30.41%,在各项银行负债中增长速度最快。不仅企业的定期存款增长迅速,居民的定期储蓄存款也出现加速增长的态势,储蓄存款的年终余额411050.99亿元人民币,同比增长17.98%,其中定期存款增加16257.64亿元人民币,占新增的储蓄存款的68.5%,该比例比2004年增加了8个百分点，城乡居民储蓄存款突破14万亿元。２００６年一季度以后，随着消费物价指数CPI与工业品出厂价格指数PPI剪刀差的缩小 ，价格倒逼效应完成，全社会生产经营效益将普遍下降，城镇居民的实际收入也将随着经济效益的下滑而递减，其后果将直接导致企业计划投资的预期与城市居民计划消费的预期将发生重大递减异变，因此，在２００６年第三季度，投资与消费预期的双降将引致国内经济增长出现逆势增长，维持中国经济惯性增长的动力引擎伴随着对外贸易的减速而减速。  
　　受国内经济衰变大环境的影响，国内的房地产市场在进入２００６年一季度以后，逐步失去活力，商品房空置率在现有26%的基础上将快速提升，开发资金链的链接愈发紧绷，虚高的房价导致房地产开发企业着骑虎难下，降价意味着市场价格的崩塌，不降价将面临着新一轮的宏观经济调控，左右度量都是绝路一条，开发企业将陷入自己合谋炮制的“高房价策略”陷阱。２００６年第二季度末期，伴随着国内产能过剩危机的凸现，受宏观经济调控政策《详见论坛<2006年宏观经济政策暨城市房地产调控政策综述>》的进一步调整，虚高的房价将在国内经济减速时走到尽头，价格联盟制造的价格泡沫将破裂，房地产市场将陷入价格衰变周期。

过去八年来支持房地产资本迅速成长壮大的资本盟友——建筑承包商、建材供应商、设备供应商以及金融信贷机构等等――将由瓜分房地产市场利润的盟友逐步转变为追讨债务的债权大军。在盟友们的紧逼压迫下，２００６年第三季度，房地产卖场将出现价格跳水。

未来，房地产市场联盟的瓦解将为国人迎来低房价的崭新时代。

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