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| 时间：2006-2-15 13:06:00 人气：[7773] 主题：2006年兰州房地产市场五大趋势 |
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积分：111 等级：老邻居 资产：772 魅力：46 手气：闲散菜鸟 | 2006年兰州房地产市场五大趋势
（转载）
作者 王杰律师 甘肃太平洋律师事务所
2005年，兰州房地产市场在国家宏观经济调控政策的调控下逆势走向了其繁荣的顶点，随着市区繁华地段的高端商品房住宅全线突破每平方米4000元大关，商品房销售整体业绩却创下了2002年以来的最低点。
2005年，兰州房地产市场发生的巨大变化并不限于此。
2003年“大盘时代”“分众化”开发理念在2005年终于结出了现实的果实，兰州房地产市场最终形成了高、中、低不同层次的市场格局：从经济适用房到顶级豪宅，从几十平米的小户型到上千平米的大户型应有皆有。
2005年，丰富的房地产产品为兰州人民带来眼花缭乱缤纷世界的同时，也带来了不可企及的高房价，随着房价的高攀，兰州人民并不殷实的钱袋使得兰州人学会了驻足观望-----和全国人民一道观看房地产市场与国家政策博弈的烟花，尽管兰州楼市认为不存在投机，也不存在价格泡沫。
进入2006年，兰州房地产市场将在过去一年市场变化的基础上呈现出五大新的变化趋势：
一、需求疲软：兰州房地产市场需求结构层次单一，多以自住性购房为主，而引致产品流动的市场弹性需求缺乏---投资性购房仅占有极少比例（不足10%），投机性购房需求虚无。由于市场需求结构层次单一，市场需求结构发育不成熟，需求动性不足，导致市场总需求能量狭小。随着自住性购房需求的逐步饱和，市场需求逐步呈现出衰减趋势，2006年，这一趋势仍会继续加强。
二、产能过剩：2003年以后，兰州房地产市场进入大规模的开发阶段，市场逐步出现了产品供应总量持续增加的过程，尽管2005年以后开发量有所减少，但总体存量仍然是增加的，市场逐步出现了总供给过量的趋势，和结构单一的市场总需求相比较，存在相对的产能过剩。
三、竞争加剧：2006年，存量房的持续增加加快了兰州市房地产市场由期房销售到现房销售模式的转变。在产能过剩的市场格局下，现房销售在某种程度上加重了兰州房地产市场的竞争格局：一方面，现房销售对期房销售构成了“挤兑”，另一方面，期房销售在市场定价方面的优势又对现房销售构成压力。
四、价格回弹：2006年，兰州房地产市场内生变量（供求结构不合理，房价偏高）在外生变量 (国家宏观经济房地产调控政策的进一步调整)的催化下，可能会在本年度后期发生转折：随着市场预期在宏观经济调整政策引导下的强化，市场需求将进一步减弱，供过于求的市场格局将会进一步强化，“有价无市”的市场供求关系将会在市场流动性资金短缺压力的牵引下引致楼市价格向下回弹。
五、企业洗牌：和2002年土地实施招牌挂制度导致兰州房地产企业洗牌不同的是：受取的土地门槛的提高，上一轮洗牌洗出去的小型房地产企业，而在2006年，本轮市场洗牌的开端则集中在大型的开发企业（可能会波及到一些知名企业）。2003年至2005年初期间，受市场利好的影响，本土大部分大型企业所开发的项目基本都具有最大化的建设规模，投资负债比例极大，户型设计超越市场实际需求，受宏观经济政策影响，当市场销售回流资金陷入短缺期后，开发资金链面临崩裂，项目将很容易陷入债务困境，当然，这次洗牌的高峰将在2007年才会显著的凸现出来。现房销售企业虽然压力较小，但营销成本与债务成本的增加将会降低项目的盈利能力。
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风险预防与控制的建议
2004年中期以来，房地产市场进入了波动频繁的经济环境。政策变动、市场波动、国际经济环境变化等影响房地产市场的复合性因素越来越多，房地产开发投资决策的客观经济基础已完全有别过去，埋头苦干、投机跟风的开发时代已经结束，非理性的任何侥幸行为都将遭遇巨大的经营风险与法律风险，经营风险与法律风险的相互转化都将构成投资的风险，导致投资行为遭遇巨大经济损失，因此，在项目运作过程中，房地产开发企业应当将开发经营风险的预防与控制建立在政策、市场与法律等多方结合的基础上：
一、 已完成开发的现售项目应当根据国内经济走向与国家宏观经济政策适时调整销售经营思路与战略，保障资金及时回收，规避未来市场变动风险。
二、 正在开发的项目（包括预售项目）应依据市场未来趋势尽快建立项目建设资金保障系统，及时修正开发、销售、融资、物资供应等所有合同环节中存在的隐性履约缺陷，保障项目顺利运作，避免项目进程因合同缺陷而被意外法律风险中断，增强合同践约的抗风险能力。
三、 未开工或正在准备开工的项目，应对未来市场的预期根据国家经济走向与后续调控经济政策进行详尽分析，准确判断项目的市场定位与开发时机，避免因市场或政策价值导向而产生的项目定位或开发时机选择错误。在项目实施时，应及时聘请精通政策、市场分析的房地产专业律师协助开发企业分析未来可预见的市场风险与不可预见的风险，对项目运作各环节进行详尽的法律风险评估，根据评估结果进行项目开发运作各环节合同设计与衔接，保障项目运作顺畅，规避重大法律风险。
2006年2月13日
-----签名---------------- 我活着，地球照样转动！ |
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