“当我交清首付、办好所有手续，正准备装修时，一位朋友偶然提起他买的房子的土地使用年限是70年，我才得知自己房子的土地使用年限是50年，当我了解到，我的房子开发商建设就用了5年多，那不是说我买的是一套只能住40多年的‘缩水房''吗？”张女士在买了新房后还没有高兴多长时间，“土地”使用年限这一问题又成了她的心病。

　　甘肃省律师协会建筑房地产专业委员会委员、甘肃正天合律师事务所律师高华阳告诉记者，据相关资料显示，买房增值其实是一种金融假象，对购房者来说存在一定误区。因为我国相关法律规定，土地出让给开发商的使用年限只有70年或50年，而土地使用年限到期后，国家是要收回土地（包括土地上的附着物）重新进行分配。然而，“土地使用年限”这一与“房屋命运”息息相关的问题，却是买房人很少关注和重视的问题，更是销售商敏感回避的问题。

　　调查一　土地使用年限少人知

　　记者在兰州几家大型楼盘售房处进行随机采访时，发现很多人不知道土地使用年限和自己买房有关。

　　40多岁的王先生准备在市区购买一套商品房。他听记者问起有关土地使用年限的问题时，感到很吃惊：“这是开发商关心的问题，和我买房有什么关系吗？”他说他所关心的是开发商的“五证”是否齐全、房屋的结构和分摊面积是否合理、产权证的办理期限等，但从不知还要了解土地的使用年限。而为买房跑了很多楼盘的他，也从没有听售楼人员说过有关楼盘的土地使用年限这一问题。

    点评：从我国目前的《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律法规来看，是“房地不分家”，即消费者一旦购房，必然同时购买到了相应的一部分土地的一定年限内的使用权。而开发商在售房时，已通过出让方式，将其获得土地使用权的对价分摊到了各个小业主的购房价格中，这就意味着购房者买房时，就已经拿到了相应土地的使用权。

　　调查二　售房者回避土地使用年限

　　记者以消费者的身份，到多家楼盘进行了调查。然而，在调查过程中，没有一家楼盘的销售人员主动告诉记者，他们楼盘的土地使用年限是多少年。而记者在多家楼盘内拿到的宣传资料上，均没有关于土地使用年限的说明。当记者问起有关土地使用年限这一问题时，他们大都采取回避方式，或采取巧妙地偷换概念方式说：“住宅使用年限是70年。”

    而记者在采访中了解到，我省大部分楼盘的土地使用年限是50年。记者在某楼盘问一名售楼人员，他们的土地使用年限只有50年，而建设已用了5年（2000年拿到土地证），那不是等于只有45年的使用期限时，他十分肯定地回答道：“你不用担心，因为（土地）使用年限是从你拿到房本开始计算的，保证让你住够50年。”

    点评：土地使用年限果真是从消费者拿到房产证开始计算的吗？土地管理部门的一位人士告诉记者，根据有关法律法规规定，土地使用权的年限，是从开发商拿到这块土地的“土地使用权证”时开始计算，而不是从消费者购买房屋时开始计算的。

　　调查三　该不该告知土地使用年限？

　　“按房产证上的日期推算，我买的住宅只有42年使用期，整整少了8年！”消费者李先生在了解了有关土地使用年限的知识后，才如梦方醒地说自己吃亏了，并表示自己有上当受骗的感觉。他认为房地产开发商在销售房屋时，应该有义务告知消费者其所销售楼盘的土地使用年限，好让消费者来考虑是否购买。

    点评：那么，开发商在售房时有无义务告知消费者土地使用年限？高华阳律师说：我国法律明确规定，用于商品房开发的土地只能是一定年限的使用权，而不是终身使用权。购房者在买房时开发商没有义务向其讲解和解读有关法律法规。因为对相关法律法规、特别是涉及公民切身利益的法律法规，每个公民应自觉去学习和了解。事实上，开发商其实已经进行了告知。因为在售房时的“五证”中的土地使用权证上，就记载着楼盘的土地使用年限；而在房屋买卖合同条款中，也明确写清了土地使用年限。同时，在楼盘售房部里张贴的“五证”中，也有有关土地使用年限的土地使用权证。因此，消费者需要自己了解并尽注意义务。

　　调查四　“缩水”住房到期怎么办？

　　某楼盘负责人明确表示，“除非我们拿地、开发、办证等一系列工作均在同一年内完成，但这肯定不现实。土地使用期限自开发商从政府那里获得土地使用权的第一天就开始计算，而正常的房产规划、开发、销售及办理房产证的过程，至少要耗费三四年时间，若遇到政策调整、市场波动等意外情况，时间还会拉得更长，甚至于十年左右的都有。即使他们拿到土地后没有任何闲置期，马上以最快速度全力投入开发，按照正常情况等到买房人入住时，也少则两三年，多则三五年。也就是说，购房者实际能够居住的，只能是政府出让的土地使用年限减去开发商前期建设开发过程年限后的剩余年限。”

    点评：从现有法律来看，住房使用年限到期后，房和地均要交回国家所有。由于土地本身就是国家的，因此不存在补偿问题。而还有使用价值的房子是否需要给予补偿？怎么补偿？目前我国尚未出台这方面的法律法规。但从《物权法》的角度而言，房产权是一个典型的物权，必须受到国家法律的保护。那么，怎样保护这一物权？我国正在制订的《物权法》将会解决这一问题。目前理论界和《物权法》的起草者的基本观点是：土地使用期满后，房子如果可以继续使用，购房者只要继续交纳土地出让金，就可以继续使用该房。如果不愿意交纳土地出让金，政府则按照房屋实际剩余使用价值，给予一定的补偿后，房屋将归政府所有。

- 永不放弃

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