杨女士，房地产从业人员，独立进行商铺投资。

　　投资经历

　　在房地产行业混迹１０多年，见证了成都楼市的三次浪潮。对独立投资商铺情有独钟，但自称是懒惰型投资者，不但因此错过前两次房产投资高潮，在近两年的房产投资热潮中也差点因此失去机会，自嘲是没赚到钱的不成熟的投资者。

　　经典语录

　　１、没有人可以保证一个行业永远兴盛，所以房产投资风险永远存在。２、找到了好口岸，却没有好铺面，在这种情况下决定是否下手，全靠技术。３、成都的商铺，所谓统一出租、统一经营者，十有八九死得很惨。

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破解商铺投资背后的三大风险

　　首投商铺 提心吊胆赚三万

　　尽管有在房地产行业工作十多年的经验，也有过几次投资经历，但杨女士仍然称自己是个极不成熟的投资者。在听了她的第一次投资经历后，我开始相信她这种说法。面对１９９２年、１９９３年的北海投资浪潮，１９９７、１９９８年的货币分房改制引发的购房浪潮，她都错过了投资机会＃玻埃埃衬瓿酰啥挤考劭汲氏殖龅那烤⑸仙仆罚醚钆恳馐兜剑啥悸ナ械挠忠淮瓮蹲世顺闭诶戳伲钆靠枷蛲械呐笥蚜私馇榭觯急甘适毕率帧?

　　一次，杨女士在看报时，偶然看见一则商铺销售广告，于是便约朋友一起去踩盘，目标楼盘在交大附近一个新兴的十字路口，十字路口四面都在大肆修建，但配套很不成熟，路面全部是淤泥。在这种情况下，通常一个成熟的投资者是不会下单的，但投资心切的杨女士仅凭一个理由就说服自己下了单——因为可以直接从开发商手上买商铺，价格比较便宜。杨女士去的时候，房号已经排满，她花了１２００元直接从销售人员手中定了一套３０多平方米的好铺面，价格为７０００元／平方米，在签定合同后，她与这位销售人员约定，只要有人来买这套房子，就立即通知她。

　　杨女士说，她是打定主意炒商铺，而不是自己经营，因为这个口岸从竣工到成熟，至少要等２年时间。她对后期此地发展究竟如何，确实没有信心。幸运的是，两个月后她预订的商铺就有人问津，而且升值了３万，杨女士不敢犹豫，立即出手，赚了３万。

　　少经验难判断 错过赚钱机会

　　虽然第一次投资赚了钱，但杨女士说，自己仍然是一个房产投资门外汉。不然当年就不会放过一次绝佳的投资机会。杨女士有一次到十陵镇的朋友家玩，发现十陵镇正在修建一个商业项目，项目属于综合体类型，兼营餐饮、服装、电影院等，而且出售价格非常便宜，一个３０多平方米的铺面，价格在１０万左右。杨女士还了解到，成都大学正在向这边搬迁。正当她准备下单的时候，她了解到该项目周边一个３０平方米铺面租金仅在３００元左右，这让杨女士非常失望，她考虑即使价格再便宜，在商铺满租的情况下，要收回成本也至少需要３０年，于是她取消了投资计划。但这一决定现在让她后悔不已，因为随着成都大学的规模逐渐壮大，周边配套日益成熟，该项目附近一个２０多平方米的铺面租金已经上涨到１０００元左右，而且这还只是比较一般的铺面！

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商用房产个人投资比例骤然下降

投资商铺重“铺”更重“商”
　　逐渐成熟 一单赚上16万

　　到现在，杨女士仍然相信，赚钱是要靠机会的，即使投资也要有熟人关系，这种观点来自于其后来投资另两个铺面的经历。２００３年底，一个朋友认识的一位开发商在八里小区开发了一个项目，有底商推出，这个项目让杨女士感到特别放心，因为这个项目周边全部是成熟的社区，凭借多年在房产公司的经验，杨女士判定，只要这个项目一完工，绝对能够出租。在朋友的引见下，杨女士直接在项目图纸上选定了两个最大的临街铺面，每个在４０多平方米，以９０００元／平方米的价格买了下来。一年后，她买的商铺每平方米升值到１３０００元，杨女士将其中一个商铺出售，一举就赚了１６万元以上！

　　而另一铺面，杨女士最终以６０多元／平方米的净收入出租，回报率达到８％以上，而且房租价格仍然在上涨。

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