国务院发展研究中心金融研究所夏斌

　　“地产进化论：宏观调控下的物种选择”博鳌·21世纪房地产论坛2005年8月5日在中国海南博鳌正式拉开大幕。本次论坛将广邀中国地产界的巨头、中国金融界的才智及致力于中国地产行业的精英近500余人就最新市场语境下的中国房地产政策，解构行业发展新路径，共同推动中国房地产行业发展进行深度探讨、批判及群策群智。本次论坛还将首次启动“中国地产行业六方会谈”。新浪房产作为主办单位对本次论坛进行了全程直播。以下为国务院发展研究中心金融研究所的夏斌发言实录：

　　国务院发展研究中心金融研究所夏斌：各位好！人生第一次穿上这种休闲的海边服装讲话，感觉可以更加的轻松讲，我是第一次参加房地产会，第一次就房地产业的问题发表自己的体会，考虑到两个第一次，所以我们在会议前认认真真作了功课，认认真真看了各种官员的言论，看了专家学者的言论，也看了房地产业老板的言论，很有体会。所以选了一个题目，谈了自己的体会。

　　我的题目是躁动的中国房地产

　　中国的房地产业是青春躁动期的行业，社会上成也房地产，败也房地产。房地产是一个谜骂声和赞声都有。房地产业与其他的行业相比较，制造业、农业都是有几十年的历史，他们的市场准入，技术标准，都相对比较成熟，也就是说，是比较成熟的时期，是成年人，我们的房地产业是从78年或者是89年开始的，从这个意义上讲，绝对是一个未成年人。就八、九年来说，还是躁动的少年，我认为还是不成熟的行业。如果从生理角度观察，这个时期荷尔蒙分泌多，躁动。青春期，本身有积极向上的东西，好学，可能会学有成就。也有可能这个时期会学坏，

　　十四、五岁的最有逆反心理，认为自己长大了，在这种情况下，家长的态度其实很简单，家长不管怎么说，是关爱自己的孩子，不管怎么说老想自己的孩子成功、成龙，成就人才。

　　对孩子是又恨又爱，恨是暂时的，爱是永远的。也许家长的教育方式是值得讨论的，但是出发点是好的，是望子成龙的，往往家长还要为孩子学坏，犯小错误生气。如果用这样的例子比喻我们的行业，我认为房地产行业在未成年人前是什么特征？

　　第一，行业本身处于发育、成熟阶段。发育还没有完全成熟。不管从企业本身资本金。

　　现在的宏观调控来说，主要是资金的矛盾，可能就是资本金没有，一点点的资本金做到目前这么大，银行紧缩银根就没有办法，对社会和政策有所法。不管是企业的资本金还是企业的技术也好，企业的品牌也好，企业的文化也好，包括它的特有的企业管理这方面的经验也没有完全的形成。这是我讲的房地产第一个特征，处于发育成熟期。

　　第二，大规模的制度形成期。

　　最近这几年很明显，房地产业发展了七、八年，我们的政策在这一、二年出台的，各种各样的政策，从上游的土地规划、到下游的房屋的基本标准，例如循环经济、绿色建筑、节能建筑一系列的环节都出来了，所以我认为青春期是制度大规模形成的时期，或者说是制度大规模制定的时期。

　　第三，我也在政府部门工作，我们的政府调控和管理经验就房地产业而言，正在处于摸索和积累的时期。一切都刚刚开始，没有几年的历史，这是我想概括的，这个时期的特征。

因此，政府的态度，家长对孩子的态度，我认为就是9个字：保护好、引导好、发挥好。

　　中国国民经济持续健康的发展，越往后，越离不开健康的房地产业，也需要房地产业，非常的简单。吃的、穿的老百姓基本满足的，进一步的动力在哪里，要改善居住，要比购买皮鞋和衣服的花费要多，所以房地产业是持续的发展，不要怀疑，政府并不是要将房地产

业打压下去，并不是这样的？政府是想引导好、发挥好、保护好房地产业，这种情况下，我们的媒体和舆论应该怎么办？应该客观认识这个时期的特征，不要简单的对各种房地产企业当资金断了，不能生产的时候，就要打压，不要将价格简单的搞下去，不要简单的分析。我认为媒体和舆论要客观的认识和判断，因为房地产市场是不成熟的，我们应该如何认识风险。

　　青春发育期，又恰恰遇到了，外部的恶劣环境，不好的环境。

　　我还是用我们的成长举例，在座的有的比我大，大多的比我小。我们这一代人，我们的青春发育期正好是中国搞文化大革命，当时的特征是什么？不讲知识，不要知识，与此同时，当时我们的年龄也正是荷尔蒙旺盛的时期，所以在文化大革命就搞打砸抢，当时是文化大革命的时期，当时有理智的家长最担心孩子学坏。

　　我们正在担心中国的房地产业不要走外部的事情，我们的外部环境是怎样的，这一点我们要清楚的认识。我们的外部环境正遇到国际房地产业产生泡沫，或者说没有好好的研究，有的专家说，泡沫正在破灭的时期。从有关的资料得到，国际房价目前持续上涨，尽管中国和外部的情况不完全一样，但是我们必须了解和警惕这种状况。用几个数字来说。

　　美国的房价从95年—2005年上涨190%，英国97—2005年上涨225%，澳大利亚95—2004年上涨200%，三个国家平均上涨超过了230%，这个涨幅已经大于日本典型泡沫时期的200%左右。南非上涨了125，法国上涨了87、瑞典上涨74%、荷兰上涨84%，国际上大家认为很危险可能要破裂，对于我们来说是什么？我们的资本仍然管制，我们的汇率，前阵子宣布了改革，我答记者问的时候，我们的改革是渐需的，我也希望外部的投资者不要对中国的汇率抱有不切实际的想法，也希望媒体不要在宣传上，以每天千分之三的汇率进行改革，我认为在一段时期内不是这样的。我们现在每天都进行公告，但是国外的媒体还是误解了，有很多的资金冲击我们。

　　与此同时，人民币升值的压力、房产升值的压力，双重投机在这种状况下进一步加大了国家宏观调控的难度，进一步对中央银行的货币政策的独立性和宏观调控增加了相当大的难度，如果国际商的泡沫破裂，又意味着什么，第一我们的出口马上首先影响。我们的GDP麻烦收到影响。

　　第二，如果在我们金融开放战略上，我们的秩序节奏掌握不好，力度把握不好，会造成大量的游资涌入，作为经济学工作者，我认为我们的政府决策者应该充分看到房地产业不仅仅在中国一些宏观经济量中分析问题，也必须放在国际经济和国际房地产业有可能破裂的情况下做准备和思考。

　　前提是对外开放的步伐、节奏、力度控制不好，万一失守就会出现大的事情。这是我讲的青春期的房地产遇到不好的外部环境，是指国际房地产泡沫。

　　第三，奠定青春期的发展要从德、智、体、美全面发展。一个青春期孩子好的成长轨迹应该是全方位全面发展，我们房地产业作了很多工作，也看了很多的文章。我们房地产业碰到的问题、焦点并不是一个方面，作为一个企业来说焦点就是央行的政策太紧，对于社会和政府来说，我们看到房地产业暴露出很多的问题。政府调控的方向，我看了新八条以及原有关部门的文件，强调更多的是全方位的制度建设，而不仅仅是资金，不仅仅是利率。对各地的房地产业企业来说，资金是紧了，但是对整个的房地产业调控来说，不仅仅是资金，这一点必须客观的认识。

　　从三、四、五月，连续三个月国务院出台文件，方向越来越明确。从土地规划、供给制度从城市规划到房地产的房屋结构，经济适用房和普通的商品房之间的关系。经济适用房和廉住房和税收、贷款环境和利率。

　　在盖房的技术标准上又讨论了生态建筑、节能建筑、绿色建筑等等环保建筑都在从技术上制定标准，从这里看到政府对房地产的调控，已经从土地规划、城市规划，他们的矛盾是怎样的，如何防止地方和中央进行博弈都在进行思考。最后一块砖如何节能，都在制定标准，我们现在的调控就像一个孩子一样，要求德、智、美全面发展。

我们的媒体和舆论，我认为应该做到三点：

　　一、报道方面，不要聚光，应该三光。

　　不要聚在一点上，始终在上面做文章，应该全方面的报道，全方面的揭露矛盾以及解决矛盾。

　　二、应该逐条研究是否合理

    你可以探讨政策是否合理，不要笼统的说冬天来了，春天过去了，这种修辞。作为研究政策不要简单的以冬天和春天，我认为无法概括，应该一条条从土地规划来研究，是否需要土地规划，各个城市的规划是否合理，到底要搞多少的面积，土地出让如何出让，有招标、协议，还是将协议改成招标。我发现中国房地产报有几个对土地政策很了解的人正在讨论，不应简单的用冬天、春天，说来说去都是企业的资金紧张，说来说去都是房地产房屋的价格问题。

　　我为了发言作了一列的工作，这些是我的体会。

　　三应该讨论改革和制度建设是否有利于行业的持续健康发展。

　　讨论政策的总体面，而不应该用个别开发商的经营状态和态度好坏评价政策。这是以个别代替全部，以局部代替全局，不应该以开发商的经营状况和态度的好坏评判制度。

　　中国的房地产业是青春期，奠定青春期的成长轨迹应该是德、智、体、美全面发展，房地产不但要做大，还要考虑持续发展。

　　四、调教青春期的孩子，要有严厉的慈父。

　　这话不太好说，首先严厉的慈父必须有慈父般的爱，肯定是望子成龙，尽快成才。希望房地产业尽快状态，经得起宏观调控的影响，尽快壮大。

　　其次，态度是严厉，动机仍然是好的，善良的，望子成龙。父子的关系，处于青春期的男孩，首先要交朋友，而不是父子关系，要对话，要谈心，不要简单化，父亲、孩子都不要简单化，实在不听话，只能来中国式的一巴掌。在西方如果打人孩子可以状告父亲。

　　我这是讲的纯粹的家庭父子关系，如果延伸到房地产业。第一，政策的制定要多搞调查研究，要多听各方的意见，政府主管部门，要承认因为是独生子女，当父亲的经验也在成长之中。往往一个孩子没有经验，教育青春期的孩子是第一次，要看看别人的经验。第二要尽快做好，政策工作的基础性工作，多做多种规划和统计数据等等。这方面我们做得不够，我们现在很多的讨论和判断，没有数据的支撑。

　　中国的房地产业市场有几种需求差异，短期需求和长期需求，我认为将来上海的房地产价格会很高，这不是说现在的价格要高。现在因为煤、电价格很高，不从房地产业考虑，必须收缩银根，从这个方面说，资金断了，就不应该上，有一些城市又是国际市场，又是当地的市场，如何分。

　　例如说边缘城市市场，肯定是当地的市场。南京、杭州肯定有全国的市场。上海、北京更多的是国际性的市场，这里会遇到的风险，要有统计的数据进行分析，现在统计都出不赖，所以我们的政策没有办法落实。要好好的管理好房地产，政府要将各种各样的基础做好。包括保护低收入群体，低收入者到底是哪些人，他们的档案，我们都是刚刚的提到议事日程。这些问题并不是简单的调控市场的房地产可以解决，而是社会保障的问题，要用社会保障的手段来解决，这方面没有建立起来，这说明统计没有跟上。

　　北京的经济适用房很多人是开着宝马去购买的，经济适用房上面还有花园，我相信各种情况都是有的。具体说，土地的规划，如何搞，我从报纸上看到，真正的土地规划到2006年3约还要来一次，这说明这期间还是一个过程。

　　土地规划之后城市规划怎么搞，很多的省和市都在修订城市规划，都想多搞土地和房地产、土地收入。这个矛盾如何解决。

在税收、金融调控力度方面，应该利弊大起大落。金融的调控应该尽量的避免大起大落，当前更要讲究调控的力度。一方面我们要防止泡沫，另一方面我们的金融创新要加快，要支持正常发展的房地产企业。

　　第一、是尽可能避免泡沫。第二局部有泡沫，不要一下子捅破，而应该慢慢的让它漏气。第三，对房价的问题，我认为，商品房的房价，稳步上升是趋势，根本避免不了，而且

是好事。作为调控部门来说，我们能不能尽可能将房地产行业的利润，只要能够控制在稍稍高于其他行业的利润之上，就是比较恰当的调控力度。

　　对房地产行业，应该是好的行业，成长的行业，因此让它存在增长的动力，让他存在它的利润比起来的行业高一点，但并不是爆发力量，并不是垄断利润，这就需要调控和手段的艺术。

　　房地产业是支柱产业，从房地产企业的成熟来说，房地产业又是新兴产业，并不是弱视群体。这个行业本身是新兴行业，是弱小行业。对于银行来说，一看你的资产负债率和企业报表，就不敢贷款，所以房地产行业是一个弱小行小。经常有人说老板多大，多有钱，我一问有多少资本金，他们就不敢说，花样很多，到底有多少资本金是你的钱。

　　二十一世纪也报道过，关了一批，抓了一批，有一些人说某某人是老板，钱多了很多，我一听，肯定有问题，我曾经抓了海南岛的老板。演艺圈的人一看大公司的老板，这些老板就大把、大把的几十万的给。如果让我知道就要关心，但是我们是按政策办事的，该抓就抓的。我并不是要搞垮房地产企业。

　　房地产业还是弱视行业，没有办法与石化行业比较，我们的政府有关的部门，不能一概而论，一方面说支柱行业，要支持、保护发挥它。与此同时，我们在具体的政策上又没有政策支持。既然是弱小行业，既然是新兴行业，既然是关乎国民经济发展的大行业，我们在金融创新上首先要支持房地产企业，首先要看到承贷能力比较差。具体来说，股权方面，是否可以搞房地产的股权基金。我们是否应该抓紧时间搞，我们在国有资本转型方面，近阶段是否可以参股、重组房地产业。我们有一些国有的资本，面对房地产业在调整中，确实支撑不下去了，确实要完了情况下，对银行的冲击比较大，我们是否可以救它一把，是否可以重组，搞好了以后我们在出来。

　　就像现在的卷商一样，他们影响了股市，但是现在没有资金了，现在我们给他资金，以后在出来。中小板市场，能否加快速度发展。

　　是否可以支持一下中小板市场，这又是我经常在媒体上说的，尽快修改公司法，上市公司五千万标准要尽快降低，这是影响中国中小企业发展的大问题。将中小企业板的门槛降低，不要搞资本金五千万才可以上市，一、二千万经营利润好就可以上市。

　　前几个星期，我讲了，第一，加快社会媒体的舆论，给发改委制造压力，尽快出台文件。对于宏观经济的分析，多少是紧多少是松，实际上我们遇到了98和02年的货币紧缩的问题。如何松，松了商业银行也不贷款，要发展非银行融资体系。中央银行给发改委上了一个很好的课，他们就提出了短期的企业融资计划。所以我们的房地产企业是小的企业，搞短期融资的都是大的企业，都是十几亿元，几十亿元。我们的房地产业要动这方面的想法，律师、会计师所要搞好承销的文件，利率要低于银行的2%左右的贷款，所以我们要尽快想办法，短期融资券，需要企业主动的做。作为中央银行来说，在发行初期是要保护好这个市场。

　　还有一个是房地产的信托，五万元门槛和200份合同。五万元是我的意见，200份合同是我在休假时制定的，我离开人民银行的时候说，在这个问题上，我们一定不要用管商业银行的思路管理信托，这是错误的。一定要用适合信托的方式管理信托，200份合同是否可以取消。如果为了保护弱视群体和中小收入，我们将门槛提高，搞20万元、50万元，然后天顶放开，取消200份合同。

　　第三，信托的问题，

　　我们有信托的教训，但是我们不要误解了，教训在哪里。如果搞不清教训，不让信托发展，不是行业的问题，而是国民经济非银行融资体系建设的问题。现在一看出了事，就不敢动了。

　　我跟他讲，我就说，信托公司的老板与全国基金的老板，从人根上看谁好谁坏，我看差不多，都是在党的领导下，没有一家基金公司挪用人民的钱做坏事，很简单，被托管了。为什么信托不可以做，这样一做，根本的风险就保证了，风险就是项目投资的风险。所以在信托方面，200份合同的问题，信托要进一步按照信托的思路进行监管，需要主管部门好好的研究。

　　第四，金融逐步开放的过程中，对海外的资金涉足中国的房地产业是否要限制。

　　98—02年，我们在经济发展不太快的情况下，我们取消了内销房和外销房的差别，现在境外的机构和个人投资购买涉足中国的房地产业没有任何的政策限制，是否合适，境外汇款购买房屋时，2003年本外币比例达到近10%，2004年前五个月达到了17%。有关部门统计，2004年3月—11月北京、上海、浙江、广州、深圳、重庆等城市非居民(海外)超过5万美元结汇的50%都是购买房屋。有关部门统计，2004年房地产新设立外商投资企业1761家，合同金额135亿美元，同比增长了48%。

　　从增长幅度来看，投资企业的增长，金额的增长，已经超过全国利用外资的平均水平，房地产行业已经连续三年成为全国第二大外商投资行业。除了直接投资和购买房屋的形式，还有就是利用外债的形式，2003年增长了62.3%如果我们看不懂中国的情况，就看一下国外的情况。国际货币组织183个国家，不管是货币是否自由兑换的国家。173个国家都有不同的内容，不同的政策限制海外资金进入本土市场，控制的方法有的是从购房的面积，有的是从购买房屋的时间、购买的经验，有的是从投资的用途以及购买房屋的年限，不同的地区和角度进行控制和限制。

　　对我们的思考是什么？

　　我们的政府是否要对海外资金涉足中国的房地产业有所限制，从宏观的背景讲，我们的资本向下没有开放，这是我们现在很重要的政策，也是对外开放一个关键性要害的问题，东南亚金融危机记忆犹新，我们的汇率刚刚改造，我们的汇率也是基本控制的。我们的汇率还是在正常千分之三有限的幅度内。金融这一块是尽可能挡住了，漏洞在房地产业，我们是否要对海外人进行限制，投资也好，购买房屋也好，或者借债如何限制，这是一个题目，我相信政府有关部门正在研究这个问题，我相信中国经济改革开放的中间，目前阶段需要这样的政策，谢谢大家！

- 기름을 치다

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