举个例子，和平区一套偏单，38平，20年，南北向双气，非顶非底，03年时也就16万，那还是顺驰收的。我有个朋友03年初给婚买这样一个个偏单才14万。

    但是不到一年时间，这样的房子竟翻了一倍！顺驰开28万左右，房主有直接标31万的！

    房价怎么了？

    老百姓眼里看到提全市到处在拆房，平房拆，路边的楼房也拆。要买房的人多，可是20万的市区新房根本就没有，二手房当然涨了，但是不到一年涨成这样就离谱了，就邪了。

    现在但凡是有一套好地点的二手偏单挂牌，甭多，一两天准抢没。老百姓买房就跟不要钱似的，就好象拾着多大便宜。可是大家仔细想过其中的问题吗？？？

    03年一套二手偏单14万，04年就是30万！大家还都认可，为什么，有关机构曾说，二房比新房风险小，价格上限是以国家拆迁价为准的，所以就算是在现在这个价格买将来也不会亏！

    我呸！！我就问一句，政府早有规定各类地区的拆迁价，那为什么03年时是14万的房，05年就是30万。涨价只是因为市场需求大了吗？

    04年拆的多吗？大家可以自己去查一下老报纸，也许你会发现，多年的危改，那一年拆的都不少。只是04年的方式不同。以往是成片危改，只在一个区的某一个位置，但是规模却很大，比如南市地区的危改，老城区是多大，大家心里有数。04年是海河沿线和快速路沿线。但是给大家一种感觉全市所有的地方都在拆！拆的特别多！造成了一定的紧张气氛。

    那现在花30万买下的二手房到底值不值，到底会不会跌回原价？这个问题可能谁都不能打包票。当然如果你问中介，中介肯定会告诉你，肯定要涨！因为需求太大！

    我呸！需求再大也没人睡大马路！什么叫需求大，你们现过唐山地震后的情景吗？老百姓都住帐棚，住临建，那才是需要真大！

    这些日子有不少业内人士说，拿北京、上海，说北京上海新房均价8千到1万，二手房市场火的不得了。所以天津仍有很大上升空间！

    我呸！我一个朋友到上海旅游，回来告诉我，我去上海真是感觉自己像贫侬，我一个月一千多块，在天津就算普遍的，在上海一月赚4千多块，过的还不如我呢！上海北京收入比天津高多少？工作机会多多少？上海北京的房价难道不是炒上去的？

    前天有什么专家支招说，在国外，年轻人多是租房住，所以需求小市场稳定。中国应该推广租房住！

    我呸！呸！呸！少拿国外说事！中国有中国的国情，美国是什么情况？那是发达资本主义国家，是什么收入？是什么生活条件！首先你租的房子就是装修好的，甚至有电器。在美国年轻人买部二手车也就几百块，住行轻易都能解决。

    这里不是美国！是中国，我们出门要骑自行车！要是坐公交至少每月要花50块上班。有多少租房的把房装修好，整新了再租给你！在和平区租个独单至少400块也许是500，你一个月才赚多少？就算2500元，比公务员都高，光生活一个月就得1000多，一年还存不下1万块，要买个30来平的二手偏单也得30万，你从大学毕业租房住到55岁快退休刚好买个二手破偏单。你没个自己的房，那个大傻闺女嫁给你！外国？？外国可是男人工作养着老婆孩子呢！

    发了半天牢骚再回到正题，30万买的二手房会不会贬值。问我，我问谁啊！但是大家都不傻可以自己分析一下，我提供一些我知道的信息供参考，大家一定要重视这些信息，一定要认真分析，现在不想清楚了，将来要是破了产，老婆带孩子跑了，悔青了肠子也没辙：

    1、政府拆迁价：现在二手老房，尤其是20年以上的，一般价格顶在一个顶上，就是按当地政府每平米的旧房拆迁价。这也是大家之所以认为二手房不会陪的基础。那么我来提供一组数字。

    以和平区为例：仅在一条长不过1000来米的唐山道上，90年拆了在市局边上一排小二楼，现在是人保大楼。那时给的8000千多一平。93年拆了河北路一片老二楼和平房，那时给了7000多一平米，后来起了贵都大厦。03年前后拆了山西路和唐山道一片小二楼，用于扩建耀华中学，大家猜猜一平给多少啊？

    山西路啊，离滨江道正中间走路也就5分钟路，这地点怎么也得8000多吧？

    8000多那是做梦！6000一平！你还别嫌少，还不涨价。

    这话止于此………

    2、贷款：这几天大家都看了一些关于北京上海炒房中银行起的做用了吧。银行乐意贷款，先贷给房产商，再贷给买房的，一手托两家。

    但是20年以年二手房，银行要么不能贷，要么只给贷一点点。为什么话也说到这……

    3、二手房折旧：国家一套二手房折旧计算公式。下面是网上直接粘过来的公式。

    当地商品房价格为：4500元/平方米；

    4500（原价）—［（4500×24%（折旧费）＋4500×10%（物业管理因素）＋4500×3%（楼层因素）＋4500×10%（户型因素）＋4500×8%（心理因素）］＋［4500×15%（名校因素）］＝2780（元/平方米）。整个公式的原理是原价减去不利因素然后加上有利因素得出结果。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。

    （１）折旧：年折旧-2%；

    （２）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）-10%；

    （３）楼层（多层楼房）：2-6楼—3%；7楼-5％；3,4楼＋3%；1.5楼为基准价；若是楼顶另-5%；

    （４）朝向：无朝南外门窗-5%；

    ２．环境折算法

    （１）无物业管理-5%；

    （２）非独立封闭小区-5%；

    （３）有省、市重点小学区＋15%；

    ３．心理因素：-8%

    现在我们举一个实例来验证一下。

    房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。

    土地级别：二级地区。

    房屋结构：混合一等；

    套型：“三小”套型-10%；

    建筑年代：1988年，折旧期12年-（122%）＝-24%

    楼层：共七层，此房位于二楼-3%；

    朝向：南北；

    物业管理：非小区、无物业管理-10%    学区：重点中小学＋15%；

    心理因素：-8%；

    各位拿现在的二手房自己算算吧。这可是国家订的公式。

    4、市场需求：03年14万的房，04年就是28万，甚至30万。但是03年拆迁价可能比05年的还要高。所以现在的房价高只是因为市场需求拉动的原因，这一点怕是谁都不能否定。

    03年前好像老百姓也给婚生孩子，所以因为结婚买房的和现在的也差不多。所以现在的市场需求只是因为这两年拆的多。就算03年没拆过房。就算被拆了房的人都租房、借房住，都等着买房。那这种情况早晚得有个完吧。中国老百姓不是美国人，认头租房。借房租房最多也就忍一阵，所以大家抢着买房住的情况不会持续太长时间。

    有些业内人士认为即使拆迁户都有了房，因为还有年轻人结婚买房的需求所以二手房市场永远都会火。

    我呸！二手房市场永远都存在没错。但是永远火？合着03年前大家都打光棍呢。记得我小学毕业时，一年级的新生太多了，必须两班合用一个教室，每班只上半天课，下午回家，那时可把我们羡慕坏了。我都工作十几年了，那时一年级小朋友现在正是成家立业的时候。市场多少会被新新人类拉动一下。

    但是在那一拔生育人口高峰后是什么结果呢？人由于计划生育人口急降，我有两个亲戚在区幼儿园工作，因为收不上小朋友，幼儿园卖了地，全体职工下岗。我上的小学由于收不上学生卖给了其它名牌学校……

    房子呢……市场需求呢……

    大家一起过来分析一下吧。

   郁闷啊!