房地产商品既是一种消费品，也是一种资本品，能够产生可观 的现金收益。这一特性，使房地产成为社会资金投向的重要领域。 但同时，房地产价值的昂贵使得房地产投资需要的资金数量巨大， 而房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求具备相当 的专业知识和经验，这一切构成普通中小投资者难以克服的障碍。 在解决这一矛盾的过程中，市场经济国家通过较为成熟的证券市场 逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式——房地产投资信托 （REIT，real Estate Investment Trusts），并不断趋于完善。房地产投 资信托现已成为国外普通个人投资者重要的房地产投资渠道，其相 对比重已超过直接投资、持有证券（房地产股票或债券）、有限合 伙（Limited Partnership）等方式。 房地产投资信托以在美国的发展最为典型。房地产投资信托出 现于60年代初期，经过近10年的发展，70年代初达到顶峰，其后 由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资信托出现衰落，资 金外流。随着税收法案的修订和有关限制的放宽，房地产投资信托 在80年代再次回升，资产值不断增长，1991年底达到历史最高水平。 房地产投资信托一般以股份公司或托拉斯的形式出现，通过发行股 票将投资者的资金吸引到房地产中来，并委托或聘请专业性机构和 人员实施具体的经营管理。房地产投资信托的资金来源主要有两个 方面：发行股票，由机构投资者（人寿保险公司、养老基金组织等） 和股民认购；从金融市场融资，如银行借入、发行债券或商业票据 等。房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外 直接交易方式，具有较高的流通性。根据资金投向的不同，房地产 投资信托可分为产权信托投资（equity REIT）、抵押信托投资 （mortgage REIT）和混合信托投资（hybrid REIT）三种形式。早期 的房地产投资信托主要为产权信托，目的在于获得房地产的产权以 取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从 事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券（MBS）。混合信托 则带有产权信托和抵押信托的双重特点。 与一般公司不同，房地产投资信托具有广泛的公众基础，在享 有税收优惠（房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司税项） 的同时，也受到严格的法律规范与监管。如美国规定，房地产投资 信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中； 每年90％以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房 地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政 府债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地 产销售所得。房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负 责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，选择不同 地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组 合投资，有效降低投资风险，取得较高投资回报。中小投资者通过 房地产投资信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地 产投资的利益。房地产投资信托除受到整体社会经济环境（以房地 产的市场需求与总体空置水平）的影响外，投资对象选择不当、投 资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率 的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投 资信托的营运业绩与市场价值。 房地产投资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的较好 渠道，其特有的运行机制（组织形式、有限责任、专业管理、自由 进出转让、多样化投资、优惠税收与有效监管）可以保证集中大量 社会资金（从而产生相当大的市场强度与规模经济）、具有较高投 资回报和较低投资风险，是一种比较理想的资本市场投资工具。当 前，选择和发展房地产投资信托，具有拓宽居民投资渠道、活跃房 地产市场、培育和健全资本证券市场、促进社会经济发展等多方面 的意义。我国证券市场已具有相当容量和规模，产业投资基金和证 券投资基金也有一定的发展，目前推出房地产投资信托已具备初步 条件，时机也趋成熟。可先行试点，通过发行受益凭证或基金股份 募集投资者的资金，设立房地产投资基金或住房投资基金，然后投 资于房地产获取经营收入、发放住房抵押贷款、购买政府债券等。 具体的投资运作和管理须委托专业性机构来实施，这一角色一般由 投资银行（以证券公司为主体，包括基金管理公司、投资顾问公司 等）来担任。投资银行在我国还只是初具雏形，大多数证券公司主 要从事证券承销、自营或经纪业务，距现代投资银行的标准相去甚 远。应组建新的规范性投资银行，加快现有证券公司的增资扩股、 并购重组与改造，并规范其运作。拓展投资银行的业务空间，引进 房地产经营、资产管理、金融证券、市场研究、财税、评估、法律 等各类人才。同时，应健全和完善《投资基金管理条例》等法律法 规；建立政府支持体系，如成立个人住房贷款的担保机构、对房地 产投资信托实行优惠的税收政策等；培育机构投资者，进一步贯彻 证券市场“规范、法律、自律、监管”的方针，保障社会投资者的 利益；加快住房新体制的建设和住房商品化的进程。通过相关环节 的系统构造与配套，推动房地产投资信托在我国的尽快发展和普及。 - 我坦诚地告诉你，我在等你，现在你总算来了！却一句话也不说！

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