在昨天发了一下对于兰州小户型的设计想法后，突然发现偏营销味太重，虽然本人喜欢言简意赅，但这样就违背了策划人做事的基本方针——“简单问题复杂化”

那么给策划的朋友一些可以忽悠开发商的复杂性的东西。
为什么要说小户型？  小户时代已然到来！

1.1 国内小户型产生的原因 

家庭结构的变化，需要小户型 

　　改革开放带来了各种新的思潮、新的生活方式，个性化生活成为时尚，三口之家、“丁
克”家庭越来越多，多代同堂已不多见。单个家庭人口变少直接导致所需居室数量变少。 

消费观念的变化，需要小户型 

如今“一步到位，买个大房子”的置业观念已经发生了变化，二次、三次置业者屡见不鲜。
分阶段多次置业的观念正为更多人所接受，对那些年轻、经济实力不太雄厚的一次置业者来
说，小户型可能是第一选择。 
同时小户型的自住兼投资功以，让多数买家亲莱。

房产功能的变化，需要小户型 

　　除了居住、保值外，近年来房产的投资功能开始被消费者关注。活跃的房屋租赁市场加
上国家对住房消费的金融支持，“投资”意识已经在个体购房者中兴起。既是投资就必须伴
随风险，购买小户型总价低，易于出租，无疑是降低风险的有效办法之一。 


1.2 小户型的城市空间分布 

第一类是闹市中心，包括 CBD 区域和市中心，这种地段小户型的出现，主要是由于地段的
原因在起作用。比如在纽约 CBD 的核心区，就有许多出租的小户型公寓，这类公寓的业主
往往是某个历史悠久的商业世家，这些小户型的租户则多是一些商界新锐人物，对他们而言
时间永远是最珍贵的，所以他们不可能把大量的时间用在乘车进城和乘车下班的路上，所以
他们大多选择租用闹市区的小户型公寓，另外再购买一幢郊区的别墅，过一种典型的“ 
5+2 ”式生活。 

第二类小户型集中在城市轨道交通的车站附近，在此居住的居民多为年轻的上班一族，他们
由于买不起市中心的房子，但又要每天准时到市中心去上班，所以他们最乐于购买轨道车站
附近的小户型物业，这样住宅与车站在 15 分钟步行距离以内，不需要任何换乘工具，就可
以直接乘地铁上下班，而轨道交通最大的特点就是没有红绿灯，准时准点，所以轻轨快速交
通的车站附近，总会聚集大量的小户型物业，这也就是国外通常所说的联合开发的概念。 

第三类小户型聚居地则是以工作为导向的。比如在大学城附近部分学生和教师的聚居，在科
技园附近 IT 产业人士的聚居，在电视台附近广告人的聚居等等。这种聚居也都会为这附近
带来相当一批小户型住宅的投资者，从而为那些需要依托某个专项区域工作的人士提供生活
工作上的便利。 

从上述三种聚居不难看出，小户型的聚居地往往和时间有着重要的关系，人们暂居于小户型
的目的往往大多数是为了求得时间上的节约，这种节约要么通过接近工作场地实现，要么通
过接近城市交通设施实现，之所以有这种需要，还是由于小户型的暂居性决定的，因为小户
型暂居一族都是缺少时间的人。 


1.3 小户型的居住方式 

小户型住户在年龄上有两极分化的特点——即年轻人（ 30 岁以下）和老年人（ 60 岁以
上）。这两段时光恰恰是一个人一生住房生活的两个时段——开始和结束。这两个时段中的
居民都会表现出一种明显的过渡心态，会接受面积不够大却足以够用的小户型。对于年轻人
来说，一旦他们立业成家，他们就总要从小户型搬去一间更大的房子，而将现在所购的小户
型出租。老年人不再需要在城里上班，所以也就没必要住在城里的房子，搬到郊区的较小面
积的房屋，郊区的环境总好过城里，这样也符合老年人修身养性，颐养天年要求；而城里的
房子给了自己的孩子居住，这样就可以使年轻人能够方便的上下班，因此可以说是一个两全
齐美的选择。 

由于户型小，内部能容纳的功能少，再加上居住小户型的年轻一族往往是收入条件比较好，
但时间紧张的创业阶段的年轻人，所以更倾向于花钱买方便，用金钱换得时间，所以小区周
边成熟的城市配套设施以及交通便利等条件也是舒适生活必不可少的。

二、小户型建筑特点 

2.1 外形立面 

小户型楼盘设计都比较追求时尚、新颖的外形和立面，这是一个潮流，与此同时，实用、环
保也受到越来越多的关注。 

就理论上而言，在目前的技术条件下什么样的外形都能设计，关键是如何满足房子的实用性
要求，即使是一些带弧形、带边角的地方也可以通过设计创新来增加小户型的舒适度；而在
立面上则更注重新材料的使用或材料的创新用法。 

北京的“空间·蒙太奇”——外形方正大气，与其内部灵活开敞的居住空间相吻合，同时通
过立面的再设计将原来裸露的空调机位全部用金属打孔钢板整体屏蔽，外立面看不到任何一
部空调室外机，金属钢板经过打孔处理，成为半透明、可呼吸的立面材料，使建筑立面即年
轻又极富个性。 

2.2 空间构成 

小户型的内部空间因其独特性而成为设计创新的重要切入点。由于小户型产品具有过渡性，
所以在空间上并非追求永恒、固定而长久，而是呈动态的、可变迁状态，这样它就可以根据
人们需要的改变而有成长与变化的可能。 

上海新天地 88 ，它的卧室、厨房、书房、客厅即是一个整合的大空间，各空间并没有被完
全分隔。这样的流动空间形式，可以为业主提供多种置业的可能。 

深圳东门 168 ——它的户型可以自由组合，随意拆分，灵活可变：两套单身公寓可以组合
成一套一房一厅；一套单身公寓和一套一房一厅可以组合成一套二房二厅……因为在设计时
就考虑到了户型之间的随意组合和拆分，特别是组合后和拆分后的门、厨房、卫生间的布置
等各个细节，所以在变动后仍很实用。 

所以，一个优秀的具有创新精神的小户型设计，其空间除了具有合理、紧凑等基本特性外，
还应具有流动性、可变化性甚至可生长性，从而达到小户型空间利用的最佳状态：即人性化
和空间利用的最大化。 


2.3 创新技术 

面积小、总价低是小户型的独特之处，但仅仅有这些是不够的，小户型的居住舒适性当然不
如大户型，又是因为是年轻一族热衷的房产品，所以在技术上往往更应该具有其前瞻性、创
新性。 

新设备 人类的疾病大多与室内环境污染有直接关系，采用分户分置换气新风系统，在传统
户式中央空调系统上，外加分户独立可调控新风系统，使得新功能充分替代传统的回风运
作，保障每户新风量在每小时 300 立方米（现国内标准 30 立方米 / 每小时）摆脱传统内
循环微量新风的空调系统，确定居住者在不宜开窗的自然通风时依然存在新鲜空气。“当代
万国城”采用新型空调系统，保持室内 20---26 度，相对湿度 30%---70% ，新鲜纯净的空
气给居住者提供了优质的生活环境。 

新材料 在四层不同材料构造的楼板中埋设世界级高品质的塑料管，冬天通热水、夏天通冷
水，通过均匀加热或制冷楼板，再以柔和的辐射方式，使得“ MOMA ”室内温度达到高效的
调节，冬天不低于 20 度，夏天不高于 26 度。 

新工艺 取消预制楼板，采用现浇结构，这样不仅可增强楼梯的抗震性，也可以将商品房的
净高提高 3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒适度。“蜂鸟社区”广泛采用这一新的施工工
艺，提高了住宅的居住品质。 

2.4 室内装修 

小户型面积有限，繁复、多层次的装修使室内空间显得狭窄，而且生活是一种过程，居住小
户型的人士多数参加工作时间不长、生活不固定，所以不要急于在住进房子初期就把所有地
方都填满，因为日后随着生活的改变，你会增加很多杂物，预留一定的空间去给以后购置的
物品作缓冲是非常必要的。 

弱化空间分界 全面开放，即把客厅、厨房、睡房全部打通，因为小房间不可避免会闭塞、
空气流通不畅顺，这样的设计便于空气对流。打通空间之后，弱化各个空间之间的分界，是
小户型与大户型设计手法相比的明显特征。例如客厅、饭厅、休息间之间就不必划分界限。
采用折叠式的家具，是使一厅多用的好方法。一张沙发打开是床、折起是凳，它可以是睡房
也可以是客厅、饭厅。布袋式的床没有形态，折起来又可省下很多空间。“新天地 88 ”房
间面积仅为 50 平方米 左右，为了追求室内空间宽敞舒适，在功能分区时用家具作为隔
断，营造出室内空间简洁、流动的感觉。 

用色彩调和视觉效果 　　居室空间里，色彩的搭配技巧对于气氛的营造起到相当重要的作
用。色彩调和能创造舒适的视觉感受，处理小空间时，从设计和色彩的搭配上作细致分析，
尽量采用浅色系，以达到“小空间大利用”的效果，丝毫让人感觉不到压抑和约束感。“新
凤城·银座公寓”（小户型公寓）二梯五户的格局，部分户型客厅、卧室、厨房面积较小，
在装修时运用玻璃反射扩大空间感受，运用色彩对比增加空间的层次感。 多用圆角和吊柜 
设计框架搭建起来后，家具选购和陈设决定房间的实用率和方便性。多使用吊柜，是充分利
用纵向空间的好方法。购买家具时，不要选择大尺度的，桌、椅、茶几这些物件只要刚好满
足人体供需要求就可以。另一个需要注意的是，小户型的家具尽量选取圆角，材料用质感轻
柔、舒适的为主。圆角家具方便人行走，不会产生触碰，等于节省了空间，质地轻柔的布
料、木头，都让人产生亲近感，增加居室温馨感的同时，也方便使用。

三、小户型的发展

小户型项目不但会继续生存下去，而且会不断完善，不断发展，市场竞争力愈来愈强，市场
占有率愈来愈高。因为小户型项目总价低的特点满足了追求生活质量、渴望自由、渴望独立
的年轻一代的居住需求，小户型项目销售火爆就是最好的例证。没有十全十美的房子，只要
有客户认同，有人购买的房子就是适合市场需要的。随着经济的发展，各行各业都会需要大
批的年轻人加入，对小户型项目的需求也会增加，小户型租、售市场将一如既往，小户型项
目的发展潜力无限。 

有业界专家认为，将小户型的功能进一步细分，是今后的一个发展趋势。当下较为流行的三
种形式，其一， 产品回归 。有的项目从单一的无厅小户型回归成一室一厅，甚至一室两厅
的格局。比如炫特区，他们正努力地在舒适性与价格之间找到一个契合点，使产品不那么另
类，也更加满足各种层次的消费者。其二， 提升服务 。将都市性容纳进项目的本身属性使
小户型与周边的成熟环境融为一体，通过提升服务，充分发挥小户型项目的附加舒适度，使
小户型不局限在项目的单一的楼里，而是依托整个社区环境，作为整个社区产品的一种类型
出现。比如 GOGO 新世代，不仅有小户型低总价、低月供的优势，其优良的大社区环境、每
平方米 800 元的精装修及贴身式酒店式服务都是一般小户型项目所达不到的。这种方式还
可以避免小户型项目在整体环境方面的欠缺。其三， 转变功能 。小户型不仅是用来住的，
将商务区中以居住为主的小户型项目转变成商务功能的小空间，比将一个大户型社区改成小
户型要来得方便得多。一些尝试自己创业的年轻人面对写字楼高昂的租金望而却步，商住两
用式的公寓为了追求办公的舒适性而将面积做得比较大，而一个首付几万元、月供两千元的
小户型项目，正好为这些人提供了一个可以承受的性价比优良的办公室。比如四季沙龙，项
目定位为酒店式公寓，第一、二层为商铺，上面的 25 层为全装修住宅。建筑平面类似高层
酒店的形制，中间为走道，两边分别设置了 17 套住宅，面积从 37.29--- 110.22 平方
米 。 

小户型的发展一直是一个求新求变的过程，但在发展过程中也遇到了各种各样的问题，如何
使小户型项目真正地成为房地产项目中的一大类型，长久地占有一定的市场份额，如何促进
小户型今后的发展，使其不断聚集人气，创造市场亮点，已成为开发商目前面临的问题。

四、实例

4.1 产品介绍 

北京广厦京都置业有限公司推出的“炫特区”是专为年轻一代量身定做的小户型社区。它一
改通常人们认为的小户型由滞销的大户型改造而来或是设置在大盘的较差位置等不良形象，
而是将小户型这一产品作为一个社区来进行大规模宣传和经营。炫特区国际青年社区是专门
为年轻人量身打造的时尚型国际品质住宅社区。区内户型的设计、景观的规划及社区内部所
有配套建设皆是针对年轻人的生活习惯绘制规划。社区推出了全新概念的自助餐厅、茶餐厅
与自助洗衣房，为业主生活创造了无限便利。针对当代年轻人的经济状况，项目推出了首
付 3.9 万 ( 起 ) ，月供 880( 起 ) 的超低负担入住标准。并在精装修的基础上赠送 
TCL 电器及宜家家居。让年轻人能真正体验到无负担的高品质生活。 

炫特区升级轨迹 

2003.3 1.0 版自用领先型 “零居室” 

2003.5 2.0 版自用豪华型 

2003.7 3.0 版自用终极型 

2003.12 XP 版炫王子 

2004.4 炫特国际公寓 

2004.8 炫特区贵族版 

4.2 设计分析 

1.0 版 30 － 40 平方米“零居室” 

2.0 版 基本控制在 60 平米以下，很多户控制在 50 平米以下，实现了卧、厅、厨、卫等
多功能性； 3.8 ～ 4 米的大面宽设计；一室两厅的格局，将客厅空间划分为餐与起、主与
客、动与静等不同风格的组合 

XP 版炫王子星级公寓 集自住型公寓、酒店式公寓和 SOHO 为一体的集成式住宅，但仍以自
住为主；三幢楼形成一个组团，具有相对独立性；首层大堂立体绿化，屋顶花园设计，三层
裙房顶商务空间；专为商务人士量身定做无厨房设计；增加了挑空阳台及错层设计等

炫特区的户型专为年轻一代量身定做，针对市场上目前很多小户型产品存在的缺陷：比如功
能不完善、采光不充分，布局不合理、使用率过低等问题，经过详细的市场调查和产品分析
后决定推出小户型公寓升级版，全面规避上述小户型设计中存在的问题，使炫特区在产品设
计上达到功能完善、布局科学、富于人性化的标准。 

炫特区特邀美国 VBN 设计公司精心设计，设计理念前卫、时尚，实现了产品共性与居住个
性完美统一。其一，将小户型升级为国际标准户型，在小户型的空间实现了一室两厅的格
局，业主可以将客厅空间划分为餐与起、主与客、动与静等不同风格的组合，首次实现了小
户型的全功能版。其二，炫特区户型基本上控制在 60 平米以下，很多户型控制在 50 平米
以下，同时又实现了卧、厅、厨、卫多功能性。其三，独立私密的卧室设计，更具隐私性，
打破了以往小户型的局限。其四，在厨房中设置了嵌入式洗衣机位，节省了洗衣时间，实现
了洗衣与厨房文化的革命。其五，每户都设有落地玻璃窗或飘窗，不仅具有其它小户型难以
实现的均好性，更具有景观和灵变性。其六，炫特区 2.0 版拥有大面宽设计，在起居空间
中，拥有 3.8 米 ～ 4 米 的大面宽，这绝对是小户型中的宽 HOUSE 一族。其七，每层特
设共享式电梯休息厅，为业主出行、访客增加了一个新空间，带来了更多方便。其八，户型
升级，赠品菜单也升级，如滚桶式洗衣机、彩电、空调、冰箱等。 

4.3 营销手段——无理由退房 

５月２８日，炫特区一期１０００多户业主将正式收房入住。２４日，炫特区开发商将 “ 
无理由退房 ” 计划公诸于众，此举在业内和炫特区业主中产生了极大的影响。 

提出 “ 无理由退房 ” 的开发商早有人在。１９９９年底，潘石屹在现代城第一座公寓入
住时推出了 “ 无理由退房 ” 。当时这一计划的出笼是基于潘石屹著名的 “ 出口理
论 ” ，给一些不满意楼盘的业主一个出口，让大家在平和中化解矛盾。当时的无理由退房
由于给其他开发商造成了巨大压力而引来业内的一片反对声，倒是业主和社会舆论异口同声
给予赞扬。现代城公寓部分实行无理由退房之后，１３００户住户中只有４户业主退掉了原
来购买的房子，其原因属于家庭内部的变故而不得不忍痛割爱。 

炫特区此次在入住前推出 “ 无理由退房 ” ，既是为了维护其一贯坚持的诚信精神，更重
要的是针对于精装修及小户型交房中所存在的常见问题。众所周知，小户型楼盘由于其产品
的特殊性，在有限的空间里要做到功能的完美，相比普通楼盘而言难度更大的。近年来，房
地产业内 “ 维权 ” 声音高涨，炫特区未雨绸缪的措施，既降低了交房后发生纠纷的可
能，恐怕也是一种变相的营销手段。

五、小户型概念及分类
• 概念： 

对于小户型的概念目前没有一个严格规范的说法，但比较认可的一种说法是无论一居室、两
居室还是三居室，其特点是每部分面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。 

市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点： 

1 ） 建筑面积： 一居室建筑面积在 60 平方米以下，二居室建筑面积在 80 平方米以下，
三居室建筑面积在 100 平方米以下。小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，厅的面积
在 20 平方米以内，卧室的面积在 15 平方米以内。 

2 ） 房屋设计： 房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、
做饭等功能， 一般都只有一个卫生间。 

3 ） 配套设施 ：良好的区位、便捷的交通、方便的购物和娱乐环境等因素是消费者选择小
户型时的重要考察因素。小户型的配套建设方面主要注重三点：符合日常生活的需求，符合
日常生活的成本，符合日常生活的习惯。 


2 ．分类： 

目前统称的 “ 小户型 ” 其实包含三种类型的楼盘， 

一是 住宅 （单身公寓）， 吸引对总价敏感又想住在市区的客户，用地年限一般按照住宅
类为 70 年，为居住者提供高档生活配套和便利设施， 以蓝朝部落为代表。 

二是 酒店 （酒店式公寓）， 在配置上，参照星级宾馆配备休闲运动设施，物业服务方面
应达到宾馆要求；物业属性为商业地产，产权一般以公司整体持有或通过保证固定受益来卖
给散户，同时聘请专业酒店管理公司来管理物业；主要针对“海归”派创业人士及上海本土
的金领阶层，其租金可达到甚至超过同标准的星级酒店。 目前市场上有高档的 88 新天
地、浦东雅仕阁等，中档的万源晶典等为代表。 

三是 办公 （商住两用），一般位于办公气氛浓厚的区域， 需要气派的大堂、优雅的会客
厅、功能完备的商务中心以及可供出租的大小会议室等， 目前已入住的巴黎时韵以及在售
的时峰不夜城可作为代表。 

以上三种楼盘尽管形式上都属于 “ 小户型 ” ，但除了单套面积小之外，所面对的客户以
及楼盘本身配置的设施则完全不同，是截然不同的三种产品。 -

-----签名----------------