易秋霖（北京大学中国经济研究中心博士后流动站）

5月29日，国家9各个部门发布了最新房价调控措施，规定90平米以上住房首付款比例为30％。

房产投机商买房加大了需求，推动房价上涨，这是中国目前许多城市尤其是大城市高房价的重要原因之一,所以，要降低房价必须打击房产投机商。那么，怎么才能有效地打击投机商以降低房价呢呢？现在谈论最多的是提高房贷首付比例，但是，此方法能否产生预期的效果呢？这需要做分析。

首先，假设对所有购房者不加以区分，既不管是否炒房者，也不管是否属于第一次购房，首付比例均提高一倍，则市场需求肯定会降低，在供给不减少的情况下此时房价可能会下降（如果首付比例提高后市场需求仍然高于市场供给则房价不一定会有明显下跌），但是，此时被迫退出市场的首先是低收入者，即支付不起首付款的低收入需求者。假设原来市场低收入者、中等收入、高收入者、炒房者的比例为20：20：30：30，提高首付比例后低收入者的比例会低于20％，高收入者和炒房者的比例均会高于30％，因为低收入者支付高比例首付的能力一般更低，而高收入者和炒房者承受高首付比例的能力较高。此时如果房价下跌，高收入者和炒房者得到的好处大大高于中低收入者。虽然房价下跌使低收入者支付每月还贷本息的能力更高了，但是，此时高收入者和炒房者支付每月还贷本息的能力也更高了。所以，最终的结果是，提高首付比例使低收入者受损，炒房者和高收入者受益，这与国家调控房价的目的恰好相反。

第二，由于很多炒房者购房数量（手中未出售的房子数量）超过一套，所以为了打击炒房，可以只对购买多于一套房者提高首付比例，此时市场需求也会下降，在供给不减少的情况下房价可能会下跌（如果首付比例提高后市场需求仍然高于市场供给则房价不一定会有明显下跌），只购买一套住房的人会受益。但是，这有条件：有关部门（比如提供贷款的商业银行、政府有关部门）能够区分谁是购买一套以上房者。并且，如果炒房者只买一套，或用别人的名字同时买多套房，则无法达到打击炒房的目的。而且，炒房者一般资金充足，提高首付比例一倍并非一定降低其需求一倍，也许只降低其需求20％，甚至其需求丝毫不受影响。

那么，什么是打击炒房者的最有效手段？

炒房的惟一目的是获利，如果能够使炒房者无法获利就不会有炒房者，所以，必须从降低炒房者的获利水平去考虑如何打击炒房，而最好的方法提高税率。

如果炒房者买一套房花了100万元，一年后卖出时得到120万元，则获利20万元，假设针对此获利（20万元）征收80％的税，即征税16万元，则炒房者仅剩4万元，扣除一年的贷款利息成本、交易称本等，炒房者估计要亏本。

目前的政策是，针对2年内出售房产获利部分征税20％，并且此税率在许多地方未真正执行。由于此税率太低，故根本无法打击炒房。如果规定：对5年内出售房产者，获利部分征收80％的税，估计再也没有人去炒房了。当然，到底征税比例应该多高、应征税年限是5年还是3年才能有效打击房产投机？对此可以进行更仔细的论证。

与提高首付比例相比，提高税率有两个主要优点：

一是不会损害中低收入者的利益，因为中低收入者一般买房都是为了自己住，买下后5年之内是不会考虑出售的。而如果对所有买一套房者提高首付比例，则可能让炒房者受益，中低收入者因交不起首付款而受损。如果只对买一套以上房者提高首付比例，则实际中难以操作，因为实际中往往不容易搞清楚谁买了几套房。

二是征税的方式很容易操作，因为任何一套房的买卖过程必须在政府规定的部门完成，其买卖的时间、其买价与卖价均在政府管理部门有详细记录。

三是征税的方式可以彻底铲除炒房者，即将税率提高到使炒房者无利可图时，炒房者会自动退出市场。而提高首付比例则基本上达不到此效果，只要能够获利，炒房者原来买两套，提高首付比例后就买一套，或者用别人的名字买多套而逃避高首付比例的限制，所以无法使之退出市场。

对提高首付比例会产生什么后果，本人在5月14日的文章《提高房贷首付比例会产生什么后果？》有详细分析。有关高房价的成因与房价调控等问题的分析见本人5月7日－25日的文章
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