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| 时间：2006-1-19 23:19:00 人气：[11821] 主题：大唐不夜城A地块功能定位及销售策划报告（西安） |
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积分：88 等级：老邻居 资产：105 魅力：67 手气：闲散菜鸟 | 西安商业文化千年井喷——
中国5000年世界文化量贩店横空出世
大唐不夜城A地块核心功能定位——
中国（西安）国际古玩港
千年井喷的背后——
西安作为一个十三朝古都，其间风华烟云、历史沧桑，无一不深深的影响着现代城市的进程与发展。但遗憾的是，这座蕴藏着巨大历史与文化（特别是唐文化）的千古魅力之城，却没有能够充分发挥其应有的文化特别是无形唐文化的终极价值。
借鉴有形的历史文化（兵马佣）在国际上已经形成的知名度与影响力，提升无形的历史文化（唐文化）更深厚的国际文化魅力，就成了现代西安走向世界急需解决的另一问题。
西安千年文化之托，谁与承担？
但是纵观偌大西安，有谁能够担此重任？
——当然是曲江新区。
但曲江新区又当属谁拔头筹？
——无疑是大唐不夜城。
大唐不夜城A地块的整体形象
一、A地块是整个大唐不夜城的商业灵魂
二、大唐不夜城是47平方公里曲江新区的名片
三、大唐不夜城是西安人、外地人了解西安、了解曲江、了解盛唐文化风情的窗口
四、A地块是展示大唐不夜城未来40万平米大规模的商业代表
创新商业新经济模式
大唐不夜城作为空前绝后的一个大规模的盛唐文化旅游商业城，我们没有可以模仿的，没有可以借鉴的，唯有在基于对于历史文化的发扬与传承，在对现代商业模式的创新与超越基础上，取得历史性的突破，奠定大唐不夜城文化商业新丰碑的历史大使命！
大唐不夜城A地块的商业形象
一种散发浓郁盛唐风韵的商业街区
一个集文化、文物、旅游、观光、餐饮休闲、娱乐、酒店宾馆、金融等服务功能为一体综合性商业街区
1000亩大唐不夜城唐文化风情画卷的微缩版
中国五千年历史文明的精华版，昭示大唐不夜城的未来
基于大唐不夜城A地块的城市形象使命和旅游文化的商业价值地位， A地块的商业定位就存在一定的“价值对冲”，主要体现在两个方面：
商业功能的集合性
商业特色的主题性
大唐不夜城A地块的商业价值核心
大唐不夜城A地块的商业功能集合
A地块商业功能的集合性，在1000亩的大唐不夜城运营过程中不容忽视，但不能出现一种全精彩的“烩菜式商业”，必须使A地块在繁华尽显的同时，突出一定的商业主题特性，以强化市场对于A地块的认知与认同。
所以A地块的商业气象
需要有一个需求与价值认同核心，
就是——商业主力店！
大唐不夜城的主力店在哪里？
大唐不夜城的商业主力店不是沃尔玛，也不是麦德龙！
是西安千年古都文化，是大唐不夜城未来的文化与发展，是大唐不夜城自己！
基于大雁塔最基本商圈的文化特色，我们认为，当地人和外地人最认同的是曾经在大雁塔周边卖得风风火火的古玩玉器、真赝古董以及文房四宝等带有历史和文化沧桑意蕴的文化商品。
所以，我们建议在A地块上
打造一个西安唯一的文化主力店———
中国（西安）国际古玩港
这将与大雁塔成为曲江文化的“双璧”，遥相辉映，互相拉动。
中国（西安）国际古玩港所体现的商业功能特征
一、交易功能特征
这里的任何古玩、文物、古董、玉器、书画都可以通过合法的手续进行交易
二、展示功能特征
展示中国以及世界的古玩、文物、金品、饰物等，风情各异，琳琅满目，一睹世界的各国古玩的历史文化风采
三、拍卖功能特征
引进国内国外著名的拍卖机构进行周期性的拍卖活动，以至于打造并形成中国西安首家古玩文物拍卖中心及拍卖节
以中国首家文化主力店——中国（西安）国际古玩港
将会解决A地块商业运营中两大问题：
1、就是A地块与其他5块商业用地的功能联系与带动问题，文化主力店的功能规划很好的产生了与大雁塔旧有商圈的互动，有着强烈的承前启后、推陈出新的商业精神，使A地块的出现就在很大程度上展示了大唐不夜城的商业初衷。
2、就是A地块既融合了与其他的地块的商业特色，但又和其他5块地的商业主题与个性进行了有效的区别，并利于后期的开发和A地块自身的成长。
为什么我们要考虑在大唐不夜城建立中国五千年世界文化量贩店？
——当然是要打造西安城市发展的最高品牌——文化古都
——当然是要提升曲江新区的城市功能形象
——当然更是要建立大唐不夜城“口岸经济”的商业旅游文化市场的影响力
建立大唐不夜城A地块5000年世界文化量贩店，即可使整个核心灵魂得以实现。
我们必须充分引爆西安文化地心力经济——古都文化的吸引力。
深挖西安在中国和世界历史上唯一的根派文化——古都文化，十三朝古都在中国乃至世界上都是唯一的，唯一的就是吸引力。
吸引力是唯一的，唯一的就是第一生产力，在世界上被公认的中华文脉的历史古都，就是西安的城市品牌。
——大唐不夜城的出现，就是打造西安城市新品牌——曲江新区的最高形象。
大唐不夜城A地块核心定位要点——
我们为什么要建立这样一个中国5000年文化量贩的品牌形象？
一、让大唐不夜城率先见证3年后的新曲江。曲江新区要建立自己独有的品牌形象，曲江新区在未来的招商中就是最大的品牌。如果考虑引进类似沃尔玛这样的商业机构，虽然能够在很大程度上带动大唐不夜城及周边的人气，但却会损失大量的租金，而且还不能够形成自己的品牌。
二、让大唐不夜城以大唐盛世的历史精髓与文化魅力吸引全世界的目光。曲江新区就是项目最大最高的品牌形象，她所代表的就是一种在商业及旅游文化上的地产领袖品牌。
三、用一个最佳的高度、一个具有灵魂的核心思想统领整个地块的规划。——中国（西安）国际古玩港，将以世界文化的高度，来完成这个重任。
四、充分考虑地块的后续发展及高效的带动作用，以具有前瞻性的商业眼光来进行规模旅游地产的运作。充分抓住西安每年2000万、大雁塔每年200万旅游人流的巨大商机。
功能定位支撑体系——
一、大唐不夜城周边原有古玩市场的拆迁对现“中国（西安）国际古玩港”客户回迁在租户量上的保证与地块影响力的再次延伸；
二、 现朱雀路古玩市场的拆迁对未来“中国（西安）国际古玩港”在招商中的有力支撑；
三、 未来曲江旅游新城规划的实现和大唐不夜城的建成所形成大规模的客流量对“中国（西安）国际古玩港”的经营保证；
四、 “中国（西安）国际古玩港”世界级的定位所规划的展示、拍卖、交易等功能将形成大唐不夜城A地块的核心功能规划。
古玩城定位结论——
一、根据西安目前古玩市场的状况，完全有条件建立西安古玩集散中心。除了充分依托西安作为千年古都特别是大唐文化的优势之外，更加可以借助西部大开发与曲江新区旅游开发的大好前景，建立国际性的古玩港，打造资源强大的古玩拍卖、展示、交易平台；
二、根据全国经营较大规模市场的状况，古玩市场有着较强的市场空间。古玩市场特别是在一些具有厚重历史文化的城市，均具有较强的生命力与发展势头；（相关资料附后）
三、如果引进诸如古玩拍卖、展示交易等具有规模、品位的商家或特色的东西，将会扩大古玩市场的影响力。
功能定位策略延伸——
大唐不夜城A地块“中国（西安）国际古玩港”的功能定位，将有效地解决物业在租售上的难题并快速地带动其它物业的销售；
建立“中国（西安）国际古玩港”，目的是要充分利用西安现有的旅游资源优势，在已有的基础上打造更高、更强大、更具国际影响力的专业旅游资源平台；
完善并不断扩展“中国（西安）国际古玩港”的产品功能，使其在最短时间内形成集古玩、古董、字画、民俗风情、旅游纪念、宗教艺术、民族服饰交易展示及拍卖于一体的世界古玩交易集散中心。
设世界古玩拍卖节，配合大唐不夜城体验式营销中心，在项目开盘当天举行盛大的拍卖仪式，让人们提前体验未来国际古玩港的盛景。
如何使200万变成2000万？
按照2001年一组旅游数据表明：西安是每年旅游人数为近2000万，大雁塔每年的旅游人口为200万，这组数据每年以10%的速度增长。
曲江新区的出现、大唐不夜城的出现，以及“中国（西安）国际古玩港”的出现，将从根本上引爆西安旅游市场的新的革命，将使西安几大旅游板块进行重新洗牌。
原大雁塔旅游景点，将重新整合为曲江旅游板块，大唐不夜城的出现，这种全新的地产＋商业＋旅游＋口岸经济的业态形式，无疑会使目前大雁塔从200万旅游人口因大唐不夜城的出现朝2000万旅游人口的目标迈进变为现实。
打造更全面的商业功能
按照目前大雁塔景点的旅游资源及带来的旅游人口，其消费能力还远远不能够满足大唐不夜城的市场容量。
或者说，仅仅靠3万平方米的国际古玩城，还不足以带动另外11万平方米商业面积的销售。
解决之道——打造更加全面的商业功能，以项目功能定位赢取市场先机——
大唐不夜城A地块进行合理的功能定位调整，以区域地块核心功能定位及地块其它商业功能定位引发销售热潮和带动整个大唐不夜城A地块的持续热销；
核心功能定位策略——
对A地块原功能规划的调整——
一、 保持原休闲文化娱乐区酒吧功能规划不变，形成具有浓郁世界风情的特色酒吧一条街；
二、 愿综合娱乐城的功能规划不变，打造成终极体验式娱乐城；
三、 保持原国际美食文化区、大型中西式餐饮区功能规划不变；
四、 将原国际综合商业区改为现古玩字画综合区，完善古玩字画综合区的功能，以中国5000年世界文化量贩店的形象设立“中国（西安）国际古玩港”，并充分延伸其功能；特别是三层圆型建筑，可分别作为“商业论坛厅”、“古玩拍卖厅‘、”交易展示厅“等功能。
五、 将原古玩字画区改为现国际品牌服饰区，与现规划日韩精品一条街形成整个地块的服饰中心；
六、 从步行街入口以南新建日韩精品一条街，其中增设水晶女人城、精品量贩店、咖啡屋及茶馆；
七、 将原休闲文化娱乐区的两栋综合餐饮楼改为现水晶女人城和精品量贩店，以丰富大唐不夜城A地块商业的商品结构形式；
八、 将原图书音像城、银行等多功能厅调整到入口广场处。
以上调整见功能规划区分图
功能规划调整后的现有优势——
一、 现有功能规划区分更为明确，根据建筑面积大小和具体位置的不同方位，合理进行功能划分；
二、 充分考虑到整个地块布局，对人流的合理流动系统与动静要求给予全面的考虑；地块中间采用精品服饰一条街形成主要的人流系统，并形成对古玩字画综合区和终极体验式娱乐城有效的导入与连贯；
三、 重点突出，整个地块的功能规划由一个核心灵魂（古玩字画综合区）进行贯穿，其它功能规划以整体板块或者区域形式对古玩字画综合区进行有机的配合但又各自特色鲜明；
四、 现有的功能规划有利于在招商与推广过程中形成连带效应，不断形成新的市场热潮。
建立大唐不夜城地产领导品牌
为什么非要动用领导品牌？
地产第2定律】：
随着市场竞争的加剧，对于楼盘销售将会出现两极分化，领导品牌由于其指标性非常强、代表地产热点、能满足卖家要选就选最好的心理（相对而言，毕竟置业投资是件大事），因而成为首选，销售业绩都非常好；其它第2阵营的项目销售就是不好；
西安地产领导品牌佐证
佐证1：
西安紫薇花园、枫叶新都市、E阳国际等高新三大公司开发的系列项目、以及宏府大厦等销售比竞争对手要好得多；
佐证2：
西大街安定广场1#、2#、3#、4#楼的连续销售业绩在早期西大街当数第一；
【判断】：
由于我们的共同目标非常明确，一定要实现利润，一定要更快并更长久地实现利润，而实现利润最好的方式是建立指标性领导品牌。因此，大唐不夜城一定要成为领导品牌，一定要建立领导品牌的形象指标性。
我们的核心竞争力在哪里？
大唐不夜城 核心竞争力
主 题 ◆ 曲江新区商业地王，地标性建筑
主题广告 ◆ 财富时代，投资经典（抢先入主商业地王，率先进入小康时代）
支持点 ◆ 五星级价值保证：
1、黄金位置，价值保证——地段，蕴涵着黄金；
2、政府支持，商机保证——繁华，价值的土壤；
3、品牌商家，信心保证——品牌，意味着价值；
4、强强联袂，实力保证——实力，升值的保证；
5、金牌管理，发展保证——发展，无价的价值；
三大投资理由： 大唐不夜城的先天与后天投资优势
1、政府未来规划核心地块，
2、地标性商业物业；
3、大规模文化旅游产业
利益点 ◆ 约140000㎡的商业物业
由此可见，我们的竞争优势的建立必须实现物业定位、商业定位与物业营销策略定位三位一体！
大唐不夜城地块项目的指标性
硬性指标 建筑规模 商业总面积约140000㎡；-
软性指标 项目业态规划
商业业态规划充分考虑各类人群购物特征，作合理分布；
业态规划充分结合曲江新区大唐盛世的主题，作合理分布；
业态规划充分考虑餐饮、购物、休憩、娱乐之间的关系，作合理分布；
业态规划需充分考虑对人流的合理导向，并体现购物的舒适性；
业态规划需充分考虑商业与购物环境的关系，保持高档、品位、环境的高雅性；
项目商业业态应该分主题、园区进行划分，突出个性化、时代感和号召力。
大唐不夜城的核心推广价值
【商业第七定律】商业价值定律：商业物业的核心价值是由商业物业的区位价值、市场价值和商业品牌价值所决定的。即商业本身在区 位的地位核心影响力以及商业业态的独特性及商业业态所形成的客流量，和商业主力店及人气点所带动的人气量价值。
大唐不夜城的核心商业价值分析： 推广价值
区位的价值 大雁塔黄金位置—— 大唐不夜城是大雁塔标志性商业物业 ——商业的核心影响力
市场的价值 独特的商业业态——客量保证大唐不夜城能否成为区域标志性商业 —— 决定商业的市场价值
品牌的价值 知名品牌商家进驻是信心保证 —— 能否成功经营使其成为品牌商业——实现品牌价值及实现商业物业的最终价值
销售策划说明——
一、 充分考虑大唐不夜城大型投资机构与中小型投资客与经营者的不同市场需求，结合地块各功能分区，对商铺进行有机的分割；如可对古玩字画综合区、日韩精品一条街、水晶女人城、精品量贩等根据需要进行商铺划分，面积从5——10平方米、10——30平方米、30——80平方米不等，其它则可以整层或整栋进行销售。
二、 在广场入口处建立体验、咨询顾问式营销中心；
三、 特别在古玩字画综合区引入国际知名的拍卖行，设立国际古董拍卖节，并免费提供拍卖场地，形成“中国（西安）国际古玩港”在国际上著名的古玩拍卖交易中心。
四、 先期销售国际古玩字画区，以核心商业主题带动其它地块的销售；优先建立作为营销式体验中心的地块建筑，以保证体验式营销的市场推广效果。
附：全国各地古玩市场资料
北京古玩市场
北京古玩城市场经营区共有四层，经营面积达1万多平方米，装修得古色古香的300多家古玩店铺环绕着四周。一层以新工艺品为主，景德镇的陶瓷、洛阳的唐三彩、宜兴的紫沙、辽宁的岫玉、北京的景泰蓝、福建的寿山石和浙江青田的石章和石雕、内蒙古的水晶和玛瑙、缅甸的翡翠、阿富汗的玉雕、古旧家具。二、三层以古玩为主，古旧陶瓷、古旧钟表、中外书画、玉器骨雕、金银铜器、古旧地毯、刺绣、佛像及各类杂项等上千个品种，全国各地的古玩和工艺品均云集于此，一一展现在您的面前。在这里，海内外的业内人士可以看到出类拔萃的古玩，一般游客可以买到称心如意的藏品。
古玩城俱乐部位于整个城区的西部，建筑面积８００平方米，有先进的音响、灯泡设备，有大小包房８个，可同时容纳５００人使用。俱乐部可承办各类拍卖会、联谊会、庆典婚礼。可举行各类中小型艺术演出和可承办３００人的大型宴会，对于在这里举办与古玩艺术有关的活动的客户，俱乐部将给予特殊的优惠。
中财古玩城
中山华财古玩城地处中山与珠海交汇处，毗邻澳门、香港，交通便利。中山原称香县，自古就是钟灵毓秀，人才辈出的地方，万众敬仰的革命先驱孙中山先生就诞生在这里。
中山三乡古旧家具市场九十年代初自发形成，凭借其邻近港、澳、台和东南亚的无可替代的地理位置优势以及当地深厚的历史底蕴，迅猛发展至今已成为全国最大的古旧家具集散地（二十多万平方米的商铺和500多家商家经营以及300多家古典加工厂和作坊），我中山华财古玩城就座落在古旧家具集散地的中央。
华财集团以弘扬民族文化，振兴中华古典家具行业为已任，投入巨资兴建“中山华财古玩城”，于2002年10月18日经中山市发展计划局、建设局、文化局、工商局、规划局、经贸局、消防局、公安局、地震办公室等部门的审批，正式获准立项，并于2003年初正式动工建设，总建筑面积5万平方米，内设有明清家具经营区、古玩（精品）经营区、宾馆、酒店、办公楼、综合楼、大型停车场等。首期工程占地三万多平方米，商铺二万余平方米，其中90％为古典家具商铺。为便利客户选择，有全功能多户型的大、中、小商业铺面。古玩城现正全面施工，首期工程预计在今年八月份竣工，预计2003年10月1日前隆重开业。
“中山华财古玩城”园林绿化极具南国特色，整体工程采用明清朝代的建筑风格，力求把古玩城建成一个集观光、旅游、民间艺术交流和以古典家具交易为主，兼营瓷器、玉器、书画、文房四宝、杂项精品为一体的多功能综合市场。
古玩城具有高水准的硬件设施，空调、消防、监控、网络（局域网）、程控交换机一应俱全；富丽典雅的收藏家俱乐部内设有古乐酒吧、贵宾洽谈室、文物拍卖厅以及中国古典家具精品展览厅等，清幽怀古的氛围足以令人流连忘返。
我们的服务涉及商铺租赁、信息服务、工商税务、代理保险、银行结算、翻译、仓储运输、进出口报关、专家鉴定等。这一切均在古玩城内设的“大型客户服务中心 ”，简捷、快速、方便的付诸实施，为客户提供最满意的服务。
广州西关古玩城
古玩城现有100间铺，面积约8553平方米，1997年12月正式开门迎客。自从源胜街因为没有文物许可证以及占街占道经营而受到市、区有关部门清理整顿后，许多经营古玩的大户来到西关古玩城继续经营。
郑州古玩城
郑州古玩城是在唐代夕阳楼遗址上根据诗人和文献记载的意境复原建成的仿古建筑，现在是古玩和工艺美术品市场，是汇集古老文明和民族艺术的文化宝库。在这里您可以领略到中华民族文化、历史的无穷魅力。亭台楼阁之间仿佛可以听到历史的回音，飞檐斗拱之下充满古老文明的艺术珍品。须晴日，夕阳西下时分，余辉在琼楼之巅镀上一层华丽的金色。登楼极目，看落霞映西山，彩云绕烟村，怎不使人感慨万千？
在2万平方米的艺术空间里琳琅满目地展示着各种古玩、名人字画、珠宝玉器、刺绣地毯还有各种民间工艺品。这里还经常不断的举行各种艺术品、民间收藏品展览。郑州古玩城是一座艺术品商场，又是一座民间博物馆。每次来到古玩城，总能得到新的艺术感受，总能找到您喜爱的东西。
另附各地古玩市场资料
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