主　　题：  楼“崩盘”已现 负资产家庭将大量出现 

  
杭州房交会开幕。10万套二手房抛出，但是接盘寥寥，成交比去年至少萎缩了一半以上，是历次房交会最冷清

的一次。
　　这仅仅是冰山一角。种种迹象显示，由于京沪杭等沿海城市的房贷全线收缩，炒楼崩盘的恐慌已然出现。
　　十年轮回，1993年的房地产泡沫破裂情景会否在2004年重演？接受记者专访时，著名金融专家易宪容博士

语出惊人：“今明两年中国必将出现大量负资产家庭！”地产界巨头华远集团总经理任志强声称，“投资纯住

宅时代已经结束了！”自2003年中以来，尤其是今年4月份，中央发出了一道道“金牌”直指房地产行业，而对

炒房族而言，最致命的打击是各地方的银行全线收缩房贷。沪杭房价在这一系列政策调控下开始出现下跌迹象

。著名经济学学者、中国社科院金融研究所研究员易宪容博士甚至预言：中国大陆地区将出现成批的负资产家

庭。

　　杭州：恐慌已经出现
　　“杭州二手房的大抛售已经开始！”杭州房产中介人士高原忧心忡忡的对记者表示，“房交会上，10万套

二手房抛出，但是接盘寥寥，成交比去年至少萎缩了一半以上。而且，本届房交会十分冷清，是历次房交会最

冷清的一次。”高原说得房交会，是杭州市5月15开幕的第十一届浙江省房地产博览会，在业内人士看来，房交

会的火爆与否通常预示着接下来一年的房价走势。高原透露，在此次房交会开幕之前，杭州房产界几乎是一致

认为房价将跌，这次房交会更是坚定了许多手握大量二手房的房产中介公司的出货决心。
　　“恐慌已经开始了。”高原说。而这种恐慌的背后，是买方严重的信心不足，这直接体现在成交量的迅速

萎缩上。记者了解到，从4月底到目前，杭州几家大中型中介公司的二手房成交量普遍萎缩了20%到40%，个别甚

至达到50%.
　　在如今10万套二手房无人问津的背后，是杭州房价近几年来惊人的攀升速度。一位家住杭州外东三弄的杭

州本地张姓人士对记者表示：“杭州的房价涨的太离谱了！1995年我买入外东三弄的房子时，房价是1000多元

一平米，而现在这儿的房子，1平米在1万元左右。”最让张先生记忆深刻的是位于郊区的紫云山庄，1996年初

打出的促销价是980元1平米，买的人还不多，而现在杭州郊区已经很难找到7000元以下的房子了。对此，高原

发出了“杭州快不是杭州人的杭州了”的感慨。根据高原对自身公司的客户分析，2/3的买家来自外地。
　　而最直接引起杭州房产界恐慌的还是银行的态度。高原透露，在房交会期间，有一家杭州的商业银行已经

停止对1990年前的二手房、别墅、商铺或者30万房价以下的房子的贷款。“这是一种不祥的苗头。”而此前，

杭州市政府已经对二手房交易征收20%个人所得税，并且杭州各银行普遍将住房贷款首付比例从二成提高到三成

。
　　但是，杭州的新建楼盘目前还在涨。“有价无市的行情能走多远？”高原反问。

　　上海：投资购房超警戒线
　　与杭州地产人士的悲观不同，上海房产界依然相对乐观。上海火爆的房产网点“上海热线”房产频道的主

编张岳对记者说：“上海的房价到现在还在涨。”上海财经大学房地产研究中心主任赵晓雷对上海的房价就更

加乐观。他对记者说：“越来越多的居民有意购置第二套住房，再加上海市以外及境外居民的购房需求，上海

市房地产市场的需求是很旺盛的。市场经济的逻辑是供求决定价格，而不是成本（包括土地成本和融资成本）

决定价格。”但是，这种乐观的背后是一组不容乐观的数据。5月17日，上海市房屋土地资源管理局发布的信息

显示，根据2004年第一季度的最新统计，上海市中心五个区的空置房面积已经达到500万平方米，比去年同期增

加100%。
　　此外，上海房屋租金的持续走低与房价越来越高，形成了一种背道而驰的局面，这使得上海的房价越来越

象一道“悬河”。根据《财经》4月份的统计，从2000年开始，上海的房价和租金就开始背离。在上海，几乎没

有“以租养贷”的获利空间。
　　以几个国际都市标准来看，上海房价的“悬河”更显“悬”。投资性购房比重国际警戒线是20%，上海市房

地产协会2003年底公布的数据是16.6%，而业内人士普遍认为实际数据早已远远超过20%。
　　此外，国际都市普遍的一个现象是3/4的楼市是由本地居民支撑，但是，上海原居民的边缘化现象益发严重

。“上海房价这么涨下去，上海的原居民将越来越少了。”张岳无奈的承认。继续看好上海地产的张岳也表示

，“近期的房屋成交的确减少了。”

　　香港地产巨头撤离上海

　　饱受房产泡沫破裂和负资产之苦的香港地产公司成为率先撤出上海地产的一拨。5月16日，曾打造了浦西第

一高楼恒隆广场和港汇广场的恒隆地产相关负责人表示，暂时不会再在上海有新项目投资。“当然，也不排除

恒隆5-7年后会重新投资上海的可能，届时可能会因为调控措施而使飞涨的房地价降低下来。”而此前在5月10

日，中信泰富就曾表示，由于政府正在采取措施遏制投资增长过快，公司在审核新项目时将不得不慎重考虑经

济降温政策所涉及的行业。
　　5月23日，国内房地产巨头北京华远总经理任志强在杭州发表讲话，声称中国各大城市的房价几乎都脱离了

民众的购买力，住宅价格几乎已经到头了，在未来两三年内房价上升将非常有限。“投资纯住宅时代已经结束

了”。

　　银行加紧收缩房贷
　　银行方面也“嗅”出了房产过热的苗头，目前正在加紧收缩房贷“战线”。5月24日，中国建设银行总行发

文，对于个人住房贷款给予明确说明。该行将重点支持中等收入家庭购买自用住房，严格控制投资性购房。建

行这份报告强调，对投资性购房贷款，建行将降低贷款比例、缩短贷款年限；总行还要求各分支行密切关注市

场变化情况，有效控制了风险较大地区的个人住房贷款投放。
　　值得注意的是，建行还要求各分支行进一步加大“不良个人住房贷款的催收处置力度”，这将直接对贷款

购房但无能力按时还款的购房者增添成为“负翁”的压力。
　　此前，上海10家股份制银行已决定全面收紧银行贷款，而首当其冲的就是房屋贷款。另外，5月9日，温州

市工行规定，第3套房贷款利率上浮20%～70%，而超过3套则不办理房贷。

　　“楼价泡沫肯定破裂！”

　　针对国内房价的“虚热”，易宪容博士语出惊人，“今明两年中国必出现大量负资产家庭！”易宪容对记

者表示，绝大多数城市房屋销售价格高于租赁价格。二者的背离意味着资产价格与资产收益率的背离，也意味

着投机泡沫的酝酿。同时，有数据表明住房二级市场的资本利得税增幅也低于一级市场购买价格涨幅。住房投

资已无利可图。
　　此外，从购买力上看，易宪容分析，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求

真正地转化为有效需求。一旦出现房价下跌幅度超过15%，或者出现失业等情况，就极其容易陷入负资产一族。
　　关于目前的热点城市的房价，易宪容称：“这绝对是泡沫！这个泡沫肯定破裂。这根源是一种需求泡沫。

政府此次的宏观调控的重点也要放在如何解决抑制潜在消费力释放的瓶颈上。”

 
  
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发信人: JIEZHE (mm是个结婚狂...), 信区: RealEstate
标  题: 关于北京房地产市场的一些内幕（这是加息之前的文章）(zz from focus)
发信站: BBS 水木清华站 (Wed Nov  3 12:34:58 2004), 站内

我在北京呆很多年了，很偶然认识了一些房地产界的朋友，从而得到了一些大家不知道的真相，如果不公布出

来我会良心不安。
　　1、国家再次收紧基础投资信贷，2004年7月1日起银行除了经济适用房项目都不给发放贷款了，一分钱都没

有。很多开发商的资金链遇到了问题，不加紧卖房子就活不下去了，他们已经到了生死存亡的关键时期（他们

着急卖房子呢，所以消费者们要沉住气）；
　　2、北京目前大部分的商品房现在其实都卖不动了，销售现状比较糟糕，但没有媒体报道（开发商和媒体都

是既得利益的共同体），很多标着售罄的房子都没有卖掉，其目的是在消费者中制造紧张空气，人们的消费心

理是越买不到越想买，喜欢追涨；
　　3 在北京，所有的商品房项目销售放号都是只放1/3，1/3的房子卖完了就说没房子了，其实还有2/3没卖，

其销售策略就是这样-----制造楼盘热销的假象，消费者一看快卖完了就会急着买，看看还有没有剩下的，他们

就一点一点放，所以那些标着售罄的楼盘总会有别人转让的，或者一些其他原因的房子在卖，价格却高了很多

，其实他们大头还没卖掉呢（每一个楼盘都是，信不信由你）。
　　4 普通住宅项目的全部成本无论如何到不了2500元/平米，国外的房地产利润率不到10%，你看看北京的房

价吧，都赶上美国了。计算一下就知道有没有泡沫了，现在买房就像1988年买彩电的效果一样。4000元买一台

18英寸的，我家就是那时买的，过了一年肠子都悔青了。
　　5、房地产业内高层比较普遍的看法是最多撑到2006年会大跌，他们还想再狂赚一年的钱，地产界内部都感

觉够呛，可能2005年就会崩盘。建设部的官员会说稳中有升，政府领导们也希望股市稳中有升,说了好多年,结

果大家自己看看就知道了。
　　6 现在北京民用住宅实际的空置率是30%多，供求关系一目了然。
　　7 开发商手里的有的是地，说公开拍卖造成地价上涨纯粹是胡说八道，是为了在社会上制造紧张空气，让

人们抢购房产，抬高房价。
　　
　　其实，开发商可以撒谎,媒体报纸可以撒谎,评论家可以撒谎,政府的有关部门也可以撒谎，所有的谎言都只

有一个目的就是制造泡沫，既得利益集团可从中渔利。但是市场是不会骗人的，泡沫总会破裂的，总有一天会

骗不下去的。泡沫总会破灭的，我可以肯定。我地产界的朋友都不着急买房，对我说要沉得住气。
　　我曾经炒过股，现在没兴趣了。感觉股市和房地产市场的原理都一样，买家越多，资金量越大，价格就会

涨得越高。房地产市场里，开发商其实就是翻手为云覆手为雨操控市场的庄家，媒体报纸就是为他们摇旗呐喊

的股评（你看现在股市里谁还相信股评），1999年5.19股市井喷的时候我记得大部分股评家都信誓旦旦地预测

中国股市几年之后会上5000点，几年几年之后会上10000点，前途一片大好，大家尽管买进，股市只涨不跌。现

在看不象笑话吗？现在中国的房地产市场已经经过长期牛市到也许已经到最高点了，也许马上就要到最高点。

如果你不想被高位套牢的话，现在就不要急着买房子，如果大家都不再着买房子，急得是开发商。买盘力量小

了，房价自然会降，就像现在的车市一样。
　　有人说，土地是不可再生资源，房价只会涨不会跌。可是日本比中国更加人多地少，他们的房地产已经连

续低迷12年了，地产价格连着跌了12年！！因为他们的房子盖得够多了，供大于求了。
　　在北京、上海这些大城市的房子盖得也足够多了，大厦将倾了！。
　　把这篇文章贴到你知道的论坛里，让更多的人知道中国大城市房地产泡沫的内幕，告诉你身边所有要买房

子的朋友都捂紧口袋！！
　　不要现在买房子。大家万众一心，敌人就快撑不住了。

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※ 来源:·BBS 水木清华站 http://smth.org·[FROM: 219.238.222.*]

 
 
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 回复人： simonllf(simon) ( ) 信誉：100  2004-11-05 10:33:00  得分: 0 
 
 
   唉。。
 
 
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 回复人： psbeond(psbeyond) ( ) 信誉：100  2004-11-05 11:15:00  得分: 0 
 
 
   谢谢
 
 
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 回复人： 3ks(司马缸－－砸光) ( ) 信誉：100  2004-11-05 11:25:00  得分: 0 
 
 
  
分析的很有道理啊。

不过好几年之前，类似的合情合理的文章就看过不少。都是信了这些白痴作者的话，才没买到便宜的房子。
 
 
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